Featured

Mencari Ruang Sewa, Bahagian 3

The Centre telah memulakan sebuah siri kajian untuk mendalami pengalaman, cabaran dan aspirasi isi-isi rumah penyewa pada Disember 2021. 

Dalam Bahagian 1, kami mengetengahkan perihal bilangan isi rumah penyewa yang tinggi dalam kalangan kumpulan B40 dan M40 di Lembah Klang. Walaupun kadar pemilikan rumah Malaysia agak tinggi, pada 76.9% (2019) secara umumnya, hanya 45% dan 53% isi rumah B40 di Kuala Lumpur dan Selangor yang memiliki rumah sendiri.1 Sementara itu, 51% dan 65% isi rumah M40 memiliki rumah sendiri di Kuala Lumpur dan Selangor.2 Hal ini menunjukkan bahawa terdapat sejumlah besar isi-isi rumah penyewa “tersembunyi” terutamanya dalam kalangan mereka yang berpendapatan rendah di kawasan bandar. Ini menandakan bahawa perlunya ada perhatian dasar yang lebih dekat terhadap keresahan dan bebanan mereka. 

Bahagian 2 pula memaparkan pendekatan-pendekatan utama, berdasarkan contoh-contoh negara luar, yang boleh kerajaan amalkan untuk memperbaik pasaran rumah sewa. Kami mencadangkan tiga tonggak dasar utama, iaitu meningkatkan perlindungan penyewa, menggalakkan lebih banyak penawaran rumah sewa melalui insentif dan memperkenalkan langkah-langkah untuk menstabilkan kadar sewa. 

Dalam bahagian ketiga dan terakhir siri kajian ini, kami kongsikan dapatan tinjauan yang telah dilakukan untuk mengumpul dan mencatat pengalaman, keresahan dan aspirasi penyewa. Walaupun majoriti kecil responden ingin memiliki rumah sendiri, terdapat sebahagian daripada mereka yang ingin menyewa secara jangka panjang, atau masih tidak pasti. 

Lokasi timbul sebagai faktor penting dalam keputusan seseorang responden untuk membeli atau menyewa rumah. Hal ini juga benar dalam kalangan responden berpendapatan rendah, yang ramainya meletakkan lokasi sebagai faktor penting setanding dengan faktor-faktor berkaitan kemampuan kewangan seperti jaminan kerja jangka panjang, kebolehan membayar wang pendahuluan dan kelayakan memperoleh pinjaman rumah. Dapatan ini membuat kami tertanya-tanya bahawa adakah strategi kerajaan untuk menggalakkan pemilikan rumah melalui skim-skim pembiayaan mudah, dan pembinaan rumah-rumah kos rendah dan sederhana di lokasi-lokasi terpencil perlu diiringi oleh langkah-langkah yang meningkatkan bilangan rumah mampu sewa di kawasan-kawasan strategik. 

Ini adalah beberapa penemuan utama, antara yang lain, daripada tinjauan kami yang diperincikan dengan lebih lanjut di bawah.

Tentang tinjauan ini

Tinjauan kami disebarkan dari 10 Mei hingga 7 Jun 2022 secara dalam talian melalui kaedah persampelan mudah. Soalan-soalan yang dikemukakan disediakan dalam Bahasa Melayu, Inggeris dan Mandarin.


Disebabkan sumber yang terhad, respon-respon tinjauan ini tidak melambangkan sampel yang berstrata nasional. Justeru, kami sarankan supaya pembaca mengambil kira batasan ini semasa meneliti dapatan tinjauan ini. Niat kami dalam melakukan tinjauan ini adalah untuk melakar gambaran awal situasi dan aspirasi penyewa di Malaysia, yang masih belum ada ekoran kekurangan data mengenai pasaran rumah sewa.

232 responden merangkumi 173 penyewa semasa dan 59 bekas penyewa telah menjawab tinjauan ini. Respon-responnya terpencong ke arah penduduk Lembah Klang (83%), dan warga Malaysia berumur bawah 40 tahun (74%). 

Bumiputera Melayu merupakan responden terbanyak (68%), diikuti oleh Cina (12%), India (8%), Bumiputera Bukan Melayu (5%), Lain-Lain (4%) dan Bukan Warganegara Malaysia (3%). 

Dari segi pendapatan, lebih kurang separuh responden (51%) terdiri daripada isi rumah berpendapatan bawah RM5,000 sebulan – sebuah kategori yang dianggap sebagai B40 apabila disesuaikan kepada konteks Kuala Lumpur dan Selangor. Ini diikuti oleh isi rumah berpendapatan RM5,001-RM11,000 (29%), RM11,001-RM15,000 (10%) dan lebih daripada RM15,000 (11%). 

Taburan responden agak seimbang mengikut jantina – perempuan (55%) dan lelaki (45%). Dari segi status hubungan pula, separuh telah berkahwin (50%), 45% masih bujang, 4% sudah bercerai (4%) dan 1% telah menjadi balu.

Demografi Responden Tinjauan

Mengapa menyewa? Jawapan berbeza mengikut pendapatan

Tinjauan ini mendedahkan bahawa lokasi menjadi faktor terpenting seseorang responden dalam membuat keputusan untuk menyewa. Lebih daripada separuh responden (53%) menyatakan bahawa mereka memilih untuk menyewa disebabkan lokasi strategik dan ketersambungan rumah tersebut – dekat dengan tempat kerja, sistem pengangkutan awam, atau ahli keluarga.

Pecahan respon mengikut pendapatan mendedahkan bahawa lokasi menjadi sebuah faktor penting merentasi setiap kumpulan. Namun, keutamaannya berubah berdasarkan pendapatan. Bagi isi rumah berpendapatan kurang daripada RM2,700 sebulan, tiga sebab utama untuk menyewa adalah ketidaklayakan memperoleh pinjaman rumah (21%), lokasi yang strategik (20%) dan ketidakmampuan membayar wang pendahuluan. Bagi isi rumah berpendapatan antara RM2,700 dan RM5,000, tiga sebab utama adalah ketidakmampuan membayar wang pendahuluan (19%), lokasi yang strategik (18%) dan jaminan kerja yang rendah (15%). Justeru, keputusan untuk menyewa bagi kedua-dua kumpulan ini didorong oleh faktor kemampuan dan lokasi.  

Berbeza pula dengan golongan berpendapatan lebih tinggi yang lebih mementingkan fleksibiliti dan lokasi. Tidak memeranjatkan bahawa faktor kewangan tidak menjadi pilihan utama dalam keputusan mereka untuk menyewa rumah. 

Bagi isi rumah yang berpendapatan antara RM5,001 dan RM11,000 sebulan, tiga sebab utama untuk menyewa adalah lokasi strategik (22%), fleksibiliti (19%) dan tidak mahu mengambil hutang jangka panjang (15%). Isi rumah yang mempunyai pendapatan antara RM11,001 dan RM15,000 pula memilih lokasi strategik (28%) dan fleksibiliti (22%) sebagai dua faktor utama. Ketidakmampuan membayar wang pendahuluan berkongsi tempat ketiga dengan kemudahan kawasan kediaman (masing-masing 12%). 

Bagi responden berpendapatan lebih daripada RM15,000, tiga sebab utama adalah lokasi strategik (24%), fleksibiliti (22%) dan tidak mahu mengambil hutang jangka panjang (17%).

Rajah 2: Tiga Sebab Utama Responden Menyewa

Beban kos penyewaan

Penyewa yang terbeban dengan kos adalah ditakrifkan sebagai mereka yang membelanjakan lebih daripada 30% pendapatan untuk bayaran sewa dan kemudahan asas setiap bulan.3 Kebanyakan responden tidak termasuk dalam kategori ini. Majoriti besar (84%) membayar 30% atau kurang daripada itu untuk sewa mereka.

Kami memerhatikan bahawa sewa sebagai peratus pendapatan berkurang apabila pendapatan meningkat, dan sebaliknya. Walaupun bilangan penyewa yang membayar lebih daripada 30% pendapatan adalah sedikit, kebanyakan mereka merangkumi isi rumah berpendapatan rendah. Majoritinya adalah mereka yang mempunyai pendapatan isi rumah RM5,000 atau kurang sebulan. Lebih membimbangkan, dalam kalangan isi rumah berpendapatan kurang daripada RM2,700, 42% merupakan penyewa terbeban secara kos (Rajah 2). 

Dari segi beban kos, 79% responden menyatakan bahawa mereka tidak pernah terlambat untuk membayar sewa. Hanya 13% yang pernah terlambat satu atau dua kali setahun manakala 7% terlambat antara tiga hingga lima kali setahun. 1% lambat membayar sewa lebih daripada lima kali setahun. 

Pecahan mengikut pendapatan menunjukkan bahawa kumpulan berpendapatan rendah – terutamanya isi rumah berpendapatan kurang daripada RM2,700 – menghadapi cabaran lebih tinggi untuk membayar sewa tepat pada masa. 48% antara mereka telah melaporkan tunggakan dalam bayaran sewa, dua kali ganda isi rumah berpendapatan antara RM2,701 dan RM5,000, dan tiga kali ganda isi rumah berpendapatan antara RM5,001 dan RM11,000. 

Selain itu, ramai dalam kalangan responden berpendapatan rendah tinggal bersama sekurang-kurangnya lima orang yang lain dalam satu rumah – 38% daripada responden berpendapatan kurang daripada RM2,700 sebulan dan 32% responden berpendapatan antara RM2,700 dan RM5,000. Sebaliknya, peratusan itu antara 8% dan 13% bagi responden berpendapatan lebih daripada RM5,000 sebulan. 

Pengalaman dengan tuan rumah

90% responden telah melaporkan pengalaman positif bersama tuan rumah secara umumnya, seperti menerima layanan yang adil, tuan rumah mengambil tanggungjawab untuk pembaikan besar, atau sanggup membenarkan pengubahan kecil atau rundingan bayaran sewa. 

Kebanyakan responden tidak pernah mengalami ketidakadilan atau layanan kasar oleh tuan rumah seperti diusir tanpa sebab munasabah, deposit jaminan ditolak secara zalim, dihalang masuk ke unit sewa, kenaikan kadar sewa mendadak, atau dipaksa membiayai pembaikan besar rumah sewa. 

Lebih kurang dua pertiga responden (70%) melaporkan bahawa mereka tidak pernah mengalami atau tidak pernah secara sedar mengalami sebarang diskriminasi dalam permohonan sewa mereka. Bagi yang pernah mengalaminya, punca utama pada pandangan responden adalah kumpulan etnik berbanding faktor-faktor gender, pekerjaan atau kewarganegaraan. 

Hal ini paling ketara antara responden berbangsa India dengan 61% (hampir dua pertiga penyewa etnik India) menyatakan mereka pernah mengalami diskriminasi sebegitu. Harus ditekankan bahawa responden berbangsa India sahaja yang dalam kalangannya lebih ramai telah mengalami diskriminasi etnik berbanding mereka yang tidak pernah mengalami diskriminasi langsung dalam penyewaan rumah.

Kesedaran terhadap hak penyewa

Para responden secara amnya mempamerkan kesedaran tinggi tentang hak mereka sebagai penyewa. 91% memberi jawapan betul bahawa tuan rumah bertanggungjawab ke atas yuran penyelenggaraan, cukai tanah dan caj-caj berkaitan hartanah; 81% bersetuju tuan rumah tidak boleh masuk ke dalam premis sewa sesuka hati; 76% pula bersetuju bahawa tuan rumah mempunyai hak untuk menolak sebuah permohonan sewa. 

Namun begitu, responden terbahagi dalam senario-senario tertentu. Sebagai contoh, 48% merasakan bahawa tuan rumah tidak boleh menjual rumah yang sedang disewakan sementara 35% pula menjawab sebaliknya. Buat masa ini, oleh sebab undang-undang khusus penyewaan tidak wujud di Malaysia, penyewa perlu mengosongkan unit sekiranya tuan rumah mengambil keputusan untuk menjual rumah tersebut. 

32% menjawab bahawa tuan rumah berhak untuk mengambil/memotong deposit jaminan penyewa atas apa-apa sebab manakala 59% menjawab sebaliknya. Sehingga wujud sebuah undang-undang yang menyatakan demikian atau sebaliknya, tuan rumah mempunyai kata akhir dalam hal-ehwal pemulangan deposit jaminan kepada penyewa.  

26% responden percaya bahawa tuan rumah punyai hak untuk menghalau penyewa tanpa sebab manakala 65% menyatakan sebaliknya dan 9% kurang pasti. Di Malaysia, tuan rumah mempunyai hak untuk menghalau penyewa, namun mereka juga tertakluk di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik untuk mendapatkan perintah mahkamah sebelum boleh mengusir penyewa rumah mereka. 

Pemilikan rumah kekal sebagai aspirasi untuk ramai responden

Memiliki rumah masih merupakan impian jangka panjang bagi hampir dua pertiga (65%) responden. Pecahan mengikut pendapatan menunjukkan 82% isi rumah berpendapatan RM11,001-RM15,000 sebulan berhasrat untuk membeli rumah, disusuli dengan RM2,700-RM5,000 (68%), RM5,001-RM11,000 (64%), lebih daripada RM15,000 (62%) dan kurang daripada RM2,700 (58%). 

Agak menarik bahawa 26% responden berasa kurang pasti sama ada untuk membeli rumah atau tidak pada masa hadapan. Hampir satu pertiga responden daripada kumpulan pendapatan paling rendah (kurang daripada RM2,700 sebulan) juga tidak pasti sama ada untuk membeli rumah atau tidak, tentu sekali disebabkan ia merupakan suatu pilihan yang lebih mahal bagi mereka. 

Walaupun kebanyakan penyewa yang ditinjau menyatakan bahawa mereka berhasrat untuk membeli rumah, 68% pula merancang untuk terus menyewa sehingga mereka bersedia untuk menetap di sesebuah lokasi. Merancang untuk menyewa sehingga bertemu dengan lokasi yang baik untuk membeli rumah merupakan sebab terutama merentasi semua kumpulan pendapatan kecuali golongan pendapatan terbawah yang merancang untuk terus menyewa atas sebab kemampuan dan jaminan kerja. 

23% responden – bukan jumlah yang kecil – merancang untuk menyewa secara jangka panjang dan tidak membeli rumah. Responden juga bersikap lebih terbuka untuk menyewa secara jangka panjang apabila pendapatan meningkat. Hanya 18% dan 17% respondent yang berpendapatan kurang daripada RM2,700 dan antara RM2,700 dan RM5,000 merancang untuk menyewa secara jangka panjang. Sebaliknya, peratus responden berpendapatan lebih daripada RM5,000 yang ingin berbuat sedemikian adalah sekitar 23% hingga 30%. Menyewa secara jangka panjang mungkin lebih menarik berbanding memiliki rumah bagi responden berpendapatan sederhana dan tinggi disebabkan tawaran unit sewa yang banyak pada braket harga tersebut, dan tawaran bermacam-macam aset dan pelaburan bagi mereka yang mempunyai dana yang banyak. 

Apa penyewa mahu: Pilihan dan polisi

Kami menanya responden apakah faktor yang akan meningkatkan kebarangkalian mereka menyewa secara jangka panjang berbanding membeli rumah. Dua faktor utama yang dipilih merupakan faktor ‘penarik’. 77% responden berkata bahawa mereka akan mempertimbangkan untuk menyewa secara jangka panjang sekiranya terdapat lebih banyak perlindungan undang-undang untuk penyewa seperti undang-undang anti-diskriminasi, jaminan deposit jaminan, dan hak penyewa yang jelas. 73% responden menjawab bahawa mereka akan mempertimbangkannya jika terdapat lebih banyak program mampu sewa seperti rumah-rumah sewa awam, subsidi sewa dan langkah-langkah penstabilan sewa. 

Manakala faktor ketiga utama pula merupakan faktor ‘penolak’. 65% responden merasakan bahawa mereka lebih cenderung untuk menyewa jika hartanah di kawasan yang digemari menjadi terlalu mahal. Kami memerhatikan bahawa ketiga-tiga faktor ini dipilih oleh setiap lapisan pendapatan responden.  

Kami juga menanyakan responden berkenaan cadangan-cadangan dasar yang perlu diutamakan untuk memperkasakan pasaran rumah sewa. Kebanyakan responden memberatkan skim-skim mampu sewa. 

Tiga tindakan dasar utama yang dipilih responden adalah penstabilan kadar sewa (51%), pembinaan lebih banyak rumah awam untuk disewakan (50%) dan subsidi sewa untuk golongan B40 dan M40 (41%). 38% responden juga menganggap bahawa penting untuk pencegahan diskriminasi dalam permohonan penyewaan rumah. 

Adalah agak mengejutkan bahawa hanya 16% responden mengutamakan penubuhan sebuah badan pihak ketiga untuk mengurus deposit jaminan penyewa, yang merupakan sebuah poin kontroversi dalam Akta Kediaman Sewa yang telah dicadangkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan sebelum ini.

Implikasi buat pembuat dasar

Dapatan utama tinjauan ini menekankan beberapa perkara penting. Pertama, lokasi memainkan peranan besar dalam keputusan seseorang untuk membeli atau sambung menyewa rumah. Skim-skim rumah mampu milik yang pelbagai mungkin telah mengendahkan, atau memandang ringan, kepentingan faktor ini berbanding tahap kemampuan. 

Dari segi dasar, diagnosis yang terlampau bertumpukan kemampuan boleh mengakibatkan tanggapan bahawa perluasan program pembiayaan mudah akan menyelesaikan krisis perumahan negara. Jika lokasi begitu bermakna sebagai sebuah faktor – seperti yang digariskan oleh respon tinjauan – maka perluasan program pembiayaan mudah tidak akan berdaya meningkatkan kadar jualan rumah baru dibina. Ini mungkin menjelaskan kadar jualan rumah PR1MA yang rendah pada peringkat awal program tersebut disebabkan lokasi perumahan yang terpencil dan tidak strategik, selain masalah lambakan rumah ‘mampu milik’ yang melanda pasaran pada masa ini. 

Kedua, sementara pemilikan rumah masih merupakan aspirasi popular, terdapat juga permintaan ketara terhadap penyewaan jangka panjang dengan syarat dasar-dasar dan undang-undang tertentu diperkenalkan. Menyewa sebagai salah satu pilihan mencari tempat tinggal boleh bertambah popular sekiranya penyewa menerima perlindungan lebih tinggi dari segi kemampuan, kestabilan dan keselamatan. Juga penting adalah pengenalan langkah-langkah untuk mencegah amalan diskriminasi dalam proses permohonan rumah sewa. Penubuhan sebuah pangkalan data karakter yang memberikan penilaian kebolehpercayaan dan kesaksamaan seseorang mampu membendung diskriminasi (dan perbuatan jahat lain) dan menggalakkan penyewa untuk menjadi lebih bertanggungjawab. 

Ketiga, lebih banyak perhatian diperlukan untuk membantu isi rumah penyewa yang terbeban dengan kos, yang banyaknya mencakupi isi rumah berpendapatan kurang daripada RM5,000 sebulan. Mungkin disebabkan kekangan kewangan kumpulan ini juga tampaknya mengalami kepadatan hidup yang tinggi dengan ramai antara mereka tinggal bersama lebih daripada 5 orang dalam sebuah kediaman. Justeru, lebih banyak perhatian dasar perlu ditujukan kepada meningkatkan penawaran rumah-rumah mampu sewa yang reka bentuknya sesuai dengan daya huni bandar yang wajar. 

Akhir sekali, perlu ada rangka undang-undang yang menjelaskan hak penyewa serta mekanisme untuk meleraikan pertelingkahan antara penyewa dan tuan rumah. Kami sarankan supaya undang-undang itu, contohnya Akta Kediaman Sewa yang dicadangkan, menumpukan kepada penjelasan kekaburan berkenaan hak penyewa untuk mengurangkan pertelingkahan penyewa-tuan rumah, eksploitasi atau diskriminasi. Terutamanya sama ada tuan rumah boleh memotong atau menyekat deposit jaminan untuk apa-apa sebab, dan jaminan tempoh menyewa sekiranya tuan rumah menjual rumah sewa tersebut. Penjelasan perkara-perkara ini akan memberikan jaminan kewangan dan tempat tinggal yang lebih utuh buat pihak penyewa.

Penutup 

Artikel ini melengkapkan siri Mencari Ruang Sewa yang mempunyai tiga bahagian. Di bahagian 1, kami memulakan siri dengan melakarkan tumpuan dasar yang tinggi dan lama terhadap pemilikan rumah di Malaysia dan menjalankan tinjauan ringkas untuk menerokai mod dan aspirasi perumahan dalam kalangan penduduk. Di bahagian 2, kami menghuraikan tiga pendekatan utama untuk kerajaan contohi untuk memperkasakan pasaran rumah sewa tempatan. Di bahagian 3, kami mendalami pandangan dan pilihan penyewa untuk memahami norma penyewaan, keresahan dan persepsi penyewa terdahulu dan semasa. 

Kami percaya bahawa masanya sudah tiba untuk pembuat dasar memberikan perhatian yang lebih kepada pemerkasaan pasaran rumah sewa dan perlindungan isi rumah-penyewa. Masih tidak banyak dasar yang memanfaatkan golongan ini walaupun mereka merangkumi separuh isi rumah B40 di Lembah Klang. Banding pula dengan berbilang program kerajaan yang digubal untuk menggalakkan pembelian dan pemilikan rumah. Dasar pro-penyewa dan pro-pemilikan bukanlah permainan ‘zero-sum’; kedua-duanya memerlukan perhatian dan pertimbangan selagi pasaran hartanah kekal suram kerana faktor ketidakmampuan dan selagi menyewa merupakan pilihan paling wajar bagi mereka yang tinggal di lokasi pusat dan strategik. 

Harapan kami adalah supaya topik ini menerima lebih banyak perhatian dalam kalangan pembuat dasar, penyelidik dan khalayak umum. Walaupun cadangan Akta Kediaman Sewa merupakan langkah yang baik dan memberangsangkan, butiran dan garis masanya masih kabur dan samar. Ini merisaukan lebih-lebih lagi pada masa permintaan rumah sewa tempatan sudah kian meningkat dan kadar sewa telah memecahkan paras rekod di beberapa negara. 

Justeru, kami berharap supaya kerajaan akan mengekalkan komitmennya untuk membentangkan akta yang amat penting ini secepat mungkin, setelah mendapatkan pandangan pakar-pakar dasar dan pemegang-pemegang taruh, demi kemaslahatan para penyewa yang berdepan dengan peningkatan kos sara hidup. Pengenalan dasar-dasar dan skim-skim baru untuk melindungi isi-isi rumah-penyewa dan memperkasakan pasaran rumah sewa amat diperlukan sekarang dan adalah sesuai untuk menangani keadaan zaman ini.

  1. Survei Pendapatan Isi Rumah & Kemudahan Asas 2019, Jabatan Statistik Malaysia
  2. Survei Pendapatan Isi Rumah & Kemudahan Asas 2019, Jabatan Statistik Malaysia
  3. Peratus pendapatan seseorang penyewa terbeban dengan kos meningkat kepada 45% jika dicampur dengan kos pengangkutan.

Mencari Ruang Sewa, Bahagian 2

Penyewaan telah menjadi satu-satunya pilihan perumahan yang munasabah untuk ramai rakyat Malaysia yang muda dan berpendapatan rendah. Namun pasaran sewa Malaysia dibelenggu dengan kekurangan ketelusan dan perlindungan. Kami melihat pendekatan dasar global yang boleh mewujudkan kehidupan penyewaan yang lebih baik untuk rakyat Malaysia.

Dalam Bahagian 1 siri penyelidikan ini, kami menggariskan tumpuan dasar kerajaan-kerajaan Malaysia terdahulu yang sering menekankan pemilikan rumah, walaupun terdapat sebahagian besar ‘isi rumah penyewa tersembunyi’, atau isi rumah yang tidak memiliki rumah sendiri, khususnya di kawasan Lembah Klang.

Peratusan isi rumah penyewa mungkin meningkat dalam masa terdekat. Tinjauan baru-baru ini oleh PropertyGuru mendapati terdapat peningkatan yang ketara dalam Indeks Permintaan Sewa, yang menunjukkan bahawa ramai pencari rumah kini memilih untuk menyewa.

Walaupun permintaan untuk unit sewa semakin meningkat, kerajaan Malaysia masih mengutamakan dasar untuk menggalakkan pemilikan rumah, termasuklah ikrar “Satu Keluarga Satu Rumah” oleh mantan Perdana Menteri sebelum ini, Dato’ Sri Ismail Sabri Yaakob. Beliau juga menggesa Bank Negara Malaysia mengkaji semula model pembiayaan bagi memudahkan pemilikan rumah dalam kalangan isi rumah B40 dan M40.

Berbanding dengan pemilikan rumah, kerajaan kurang memberi perhatian yang secukupnya terhadap isu-isu berkaitan penyewaan rumah. Ini termasuk mengawal selia pasaran sewa dan menggalakkan penyewaan sebagai pilihan yang lestari dan menarik.

Dalam bahagian ini, kami meneliti dasar pro-penyewaan yang dilaksanakan di negara lain. Tujuannya adalah untuk melihat model atau pilihan dasar yang boleh dipertimbangkan oleh Malaysia untuk menguatkan dan mengembangkan pasaran sewa. Pada hemat kami, tiga prinsip atau tonggak dasar boleh dilaksanakan: menggubal perlindungan penyewa yang lebih kukuh, memberi insentif untuk meningkatkan bekalan unit sewa, dan menerima pakai kaedah penstabilan sewa.

Tonggak 1: Mengukuhkan perlindungan penyewa

Tonggak dasar pertama adalah untuk mengukuhkan perlindungan penyewa. Dewasa ini, para penyewa di Malaysia masih berdepan perlindungan yang tidak mencukupi, terutamanya dalam dua perkara.

Pertama ialah jaminan kedudukan ataupun jaminan tempoh penyewaan. Pada masa ini, jaminan kedudukan di Malaysia hanya bertahan sepanjang tempoh penyewaan, yang paling lama biasanya berlanjutan sehingga dua atau tiga tahun. Selepas tamat tempoh penyewaan, tuan rumah berhak untuk tidak memperbaharui perjanjian tanpa mengira situasi atau kehendak penyewa.

Di negara-negara yang ‘mesra penyewa’ seperti Perancis, penyewa menikmati lebih jaminan kedudukan. Perjanjian penyewaan bertahan untuk tempoh yang lebih lama – sekurang-kurangnya tiga tahun untuk hartanah milik individu dan enam tahun untuk hartanah milik institusi (yang belum berperabot). Perjanjian jangka pendek hanya dibenarkan jika pemilik mempunyai sebab peribadi yang munasabah untuk menduduki semula rumah tersebut (untuk persaraan, menempatkan ahli keluarga, dsb.) Walaupun unit rumah berperabot lengkap boleh disewakan dalam kontrak setahun, perjanjian itu diperbaharui secara automatik melainkan mana-mana pihak memberi notis penamatan.Penyewa di Malaysia juga terdedah kepada risiko pengusiran sekiranya berlaku perubahan dalam pemilikan harta yang disewa. Jika pemilik baru enggan mematuhi perjanjian penyewaan sedia ada, maka penyewa mungkin mengalami pengusiran secara paksa.

Walaupun terdapat beberapa undang-undang untuk melindungi penyewa daripada pengusiran yang tidak adil – seperti Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik yang menetapkan supaya perintah mahkamah diperoleh sebelum tuan rumah boleh mengusir penyewa sedia ada – jaminan kedudukan di Malaysia masih kurang berbanding piawaian di beberapa negara maju.

Tuan rumah di Perancis hanya dibenarkan untuk mengusir penyewa dalam keadaan tertentu, contohnya jika penyewa menyalahgunakan hak mereka atau jika tuan tanah ingin mendiami semula secara fizikal di dalam rumah tersebut. Walaupun begitu, tuan rumah mesti memberikan notis enam bulan sebelum mengarahkan penyewa untuk berpindah. Jaminan yang serupa tidak ada di Malaysia.

Pemindahan pemilikan juga bukan alasan yang mencukupi untuk tuan rumah di Perancis mengusir penyewa. Walaupun sekiranya tuan rumah atau pemilik ingin menjual harta mereka, penyewa di Perancis masih menikmati tahap perlindungan yang baik. Jika pemilik ingin menjual hartanah tersebut, keutamaan hak untuk membeli mesti diberikan kepada penyewa terlebih dahulu. Tuan rumah juga mesti memberikan notis minimum enam bulan kepada penyewa.

Secara umumnya, proses untuk menamatkan penyewaan juga tidak boleh dilakukan sewenang-wenangnya. Dalam kebanyakan kes, penamatan penyewaan memerlukan notis sekurang-kurangnya enam bulan, dan hanya berkuat kuasa selepas kontrak penyewaan tamat. Klausa tempoh notis penamatan dua bulan boleh disertakan dalam kontrak penyewaan tetapi hanya boleh dilaksanakan jika penyewa gagal membayar sewa, atau gagal mendapatkan insurans rumah. Tambahan pula, di bawah peraturan la trêve hivernale (gencatan musim sejuk), pengusiran dilarang semasa musim sejuk.

Jerman juga menyediakan jaminan kedudukan yang lebih tinggi berbanding dengan Malaysia. Tuan rumah di Jerman hanya boleh memberikan notis penamatan di bawah syarat yang ketat seperti jika terdapat pelanggaran kontrak yang nyata, jika tuan rumah ingin menduduki premis itu, atau jika tuan rumah mempunyai alasan yang wajar untuk menggunakan premis itu dengan lebih baik. Walaupun begitu, penyewa mempunyai hak untuk membantah notis penamatan sekiranya penamatan itu menyebabkan kesukaran kepada penyewa atau keluarganya. Notis penamatan juga mesti diberikan antara tiga hingga sembilan bulan lebih awal bergantung pada jumlah tempoh penyewaan.

Isu kedua ialah pengendalian deposit jaminan. Di Malaysia, deposit jaminan biasanya dibayar oleh penyewa dan dipegang oleh tuan rumah sehingga tamat penyewaan. Ia bertujuan menjadi jaminan bahawa penyewa akan memelihara dan mengekalkan keadaan harta yang disewa dalam keadaan baik. Kegagalan berbuat demikian membolehkan tuan rumah memotong atau menahan deposit untuk kerja pembaikan.

Walau bagaimanapun, terdapat risiko pertikaian di mana penyewa mendakwa bahawa deposit jaminan mereka dipotong atau ditahan secara tidak adil oleh tuan rumah. Apabila konflik antara penyewa dan tuan rumah sebegitu timbul berhubung deposit jaminan, tidak ada mekanisme untuk menyelesaikan pertikaian itu kecuali dengan pergi ke mahkamah, yang boleh menjadi proses yang mahal kepada kedua-dua pihak.1

Terdapat cara yang lebih baik untuk menyelesaikan konflik penyewa-tuan rumah ini. Negeri Victoria di Australia telah mewujudkan proses pengantaraan yang diinstitusikan dalam kes konflik penyewa-tuan rumah untuk menyelesaikan isu-isu berkenaan hal penyewaan seperti pengusiran dan tuntutan deposit jaminan. Tribunal Sivil dan Pentadbiran Victoria (VCAT) juga mengadili tuntutan dan membuat keputusan dengan lebih cepat berbanding mahkamah formal. Ini membolehkan penyewa mendapat perlindungan undang-undang segera sekiranya berlaku layanan tidak adil oleh tuan rumah mereka.

Mereka juga membentuk badan pihak ketiga yang neutral, Pihak Berkuasa Bon Penyewaan Sewa (RTBA), untuk mengambil alih tanggungjawab menguruskan deposit jaminan penyewa daripada tuan rumah. RTBA akan menerima deposit pada permulaan tempoh penyewaan, dan mengembalikan jumlah penuh kepada penyewa pada akhir penyewaan. Jika tuan rumah ingin mempertikaikan jumlah yang dipulangkan – mungkin disebabkan oleh kerosakan yang disebabkan oleh penyewa – tuan rumah boleh memfailkan petisyen kepada VCAT untuk menuntutnya.

Kini terdapat kesedaran tentang perlunya sebuah undang-undang khusus mengenai penyewaan. Awal tahun ini, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan mengumumkan komitmennya untuk membentangkan Akta Penyewaan Kediaman (RTA) pada tahun 2022. Dokumen awal yang ditunjukkan semasa peringkat perundingan awam menunjukkan bahawa cadangan RTA akan mengandungi beberapa peruntukan untuk perlindungan penyewa yang lebih kukuh.

Susulan pengumuman itu, Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) menolak cadangan RTA dan sebaliknya berhujah supaya ia hanya dihadkan kepada unit sewa di bawah RM750 sebulan.

Kami di The Centre mengakui kebimbangan yang ditimbulkan oleh REHDA yang memperjuangkan hak dan keutamaan tuan rumah persendirian untuk menguruskan harta sewa mereka tanpa campur tangan kerajaan. Walau bagaimanapun, mengehadkan RTA kepada sewa di bawah RM 750 sebulan akan mengurangkan liputan dan keberkesanan akta tersebut. Kami percaya bahawa rangka kerja undang-undang yang jelas untuk mengawal selia hak penyewaan harus wujud dan boleh digunakan di seluruh pasaran sewa.

Kewujudan RTA akan memudahkan proses untuk menyelesaikan pertikaian antara penyewa dan tuan rumah, terutama dalam dua isu yang dibangkitkan tadi, iaitu jaminan kedudukan dan pengendalian deposit jaminan. Kami juga mengesyorkan agar RTA meningkatkan lagi perlindungan penyewaan dengan menubuhkan pangkalan data penyewa dan tuan rumah. Jika adanya pangkalan data sedemikian, penyewa berpotensi mendapat manfaat untuk mengetahui tentang tuan-tuan rumah yang “bermasalah” sebelum memuktamadkan perjanjian sewa. Ini mungkin termasuk tuan rumah yang dilaporkan telah menyalahgunakan hak mereka seperti mengamalkan diskriminasi atau memotong deposit jaminan penyewa mereka secara tidak adil.

Begitu juga, tuan rumah boleh memanfaatkan pangkalan data itu untuk menapis “penyewa buruk” iaitu mereka yang secara konsisten lewat atau gagal membayar sewa, telah menyebabkan kerosakan harta benda yang besar, atau telah melakukan perbuatan jenayah dalam unit sewa mereka. Kewujudan pangkalan data sedemikian memberi perlindungan yang lebih besar untuk penyewa dan tuan rumah, justeru menguatkan pasaran sewa tempatan.

Tonggak 2: Meningkatkan bekalan sewa

Tonggak kedua ialah meningkatkan pasaran sewa dengan memberi insentif untuk meningkatkan bekalan rumah sewa.

Kerajaan Malaysia telah menyediakan insentif cukai sebagai langkah untuk menggalakkan pasaran sewa swasta, walaupun insentif tersebut menyasarkan tuan rumah individu. Sebagai contoh, tuan rumah di Malaysia boleh memotong kos berkaitan sewa daripada pendapatan sewa yang boleh dikenakan cukai. Ini termasuklah faedah gadai janji atas pinjaman, kos penyelenggaraan/pembaikan, insurans kebakaran/pecah rumah, cukai taksiran dan cukai tanah, yuran kutipan sewa, dan perbelanjaan mencari penyewa baharu. Malah pada tahun 2018, tuan rumah berkelayakan mendapat pengecualian cukai 50% ke atas pendapatan sewa mereka.

Untuk meningkatkan lagi bekalan unit sewa, terdapat ruang untuk inovasi di sini. Sebagai contoh, insentif cukai untuk pemilik institusi hartanah sewa seperti syarikat swasta, perusahaan sosial, persatuan perumahan dan amanah hartanah boleh dipertimbangkan.Kerajaan Amerika Syarikat telah menggalakkan pembangunan rumah sewa mampu milik oleh entiti swasta selama hampir 40 tahun melalui skim yang dikenali sebagai Kredit Cukai Perumahan Berpendapatan Rendah (LIHTC). Di bawah skim ini, kerajaan persekutuan AS memberi kredit cukai kepada pemaju atau pelabur untuk membina projek rumah sewa mampu milik bagi penyewa berpendapatan rendah dan sederhana.

Untuk layak, kadar sewa mestilah di bawah ambang “mampu milik”2, dan peratusan tertentu projek perumahan tersebut mestilah pada harga yang berpatutan.

LIHTC dianggarkan telah membantu pembinaan atau pemulihan 3 juta unit rumah sewa sejak penubuhannya, dan merupakan sumber terbesar pembiayaan perumahan mampu milik di AS.

Selain daripada firma swasta, insentif cukai boleh diperluaskan kepada penyedia perumahan sosial untuk menampung golongan yang kurang bernasib baik atau berkeperluan khas seperti keluarga berpendapatan rendah, golongan minoriti, warga emas dan pelajar. Di England, persatuan perumahan telah membina satu perempat daripada rumah baru di negara itu dan dianggarkan menempatkan enam juta orang. Memandangkan mereka banyak menyumbang kepada penyediaan rumah sewa mampu milik3, persatuan ini dan anak syarikat mereka dikecualikan daripada cukai pemaju hartanah kediaman yang diperkenalkan di UK tahun lepas.4

Insentif cukai seperti yang dinyatakan di atas boleh diambil sebagai garis panduan untuk merangsang pelbagai entiti di Malaysia untuk menyediakan lebih banyak unit rumah sewa – misalnya entiti seperti syarikat berkaitan kerajaan (GLC), firma swasta, perusahaan sosial, wakaf, dan pihak berkuasa zakat.

Sebagai alternatif, entiti sedemikian juga mungkin digalakkan untuk menukar premis kosong dan tidak terjual sedia ada kepada rumah sewa. Penukaran premis kosong kepada rumah sewa menjadi trend di AS berikutan peningkatan populariti kerja dari rumah dan hibrid berikutan pandemik Covid-19.5 Penyelesaian ini mungkin boleh diguna pakai di Malaysia di mana kadar penghunian di pejabat dan ruang komersil dilaporkan menurun. Kadar penghunian dalam kedua-dua kategori ini menurun daripada 83.3% dan 81.3% pada 2017 kepada 78.3% dan 76.3% pada 2021.Insentif penukaran kepada unit sewa kediaman bukan sahaja meningkatkan bekalan rumah sewa, tetapi juga mengurangkan kuantiti unit tidak terjual dan kosong dalam pasaran hartanah Malaysia. Walaupun insentif cukai boleh menjadi pemudah cara yang baik, faktor lain juga perlu diambil kira untuk strategi penukaran ini berfungsi, seperti akses yang lebih mudah kepada pembiayaan pendahuluan, undang-undang pengezonan semula yang sesuai, lokasi yang menarik dan pelan lantai.

Tonggak 3: Mengamalkan kaedah penstabilan sewa

Tonggak ketiga melibatkan penstabilan kenaikan kadar sewa untuk memberikan sedikit kepastian untuk penyewa jangka panjang dan mengurangkan risiko kesukaran akibat kenaikan sewa secara mendadak.

Data global menunjukkan bahawa kadar sewa telah meningkat dengan pesat terutamanya selepas penularan wabak Covid-19. Bandar-bandar di seluruh AS telah melaporkan kenaikan drastik dalam kadar sewa dengan kenaikan sewa di sesetengah bandar – seperti New York, Austin dan Miami – melebihi 30% dalam setahun. Trend ini juga berlaku di Singapura di mana kadar sewa juga meningkat, mencecah paras tertinggi dalam tempoh tujuh tahun pada 2022.

Kerajaan boleh saja campur tangan dalam pasaran sewa tanpa perlu menggunakan kawalan sewa yang masih menjadi kontroversi.6 Terdapat cara lain untuk menyediakan kestabilan sewa dan kenaikan secara sederhana, iaitu melalui penanda aras atau tambatan.

Sesetengah negara Eropah mempunyai dasar sedemikian. Tuan rumah di Jerman, misalnya, tidak dibenarkan menaikkan sewa dalam tempoh 12 bulan pertama penyewaan, dan hanya dibenarkan untuk menaikkan kadar sewa sebanyak maksimum 15%-20% dalam tempoh tiga tahun.

Tambahan pula, tuan rumah dilarang – secara undang-undang – menaikkan sewa secara sewenang-wenangnya. Jika penyewa merasakan bahawa kenaikan sewa adalah tidak munasabah, maka penyewa boleh mempertikaikannya dengan merujuk kepada persatuan penyewa tempatan yang boleh memberi bantuan dalam bentuk bayaran guaman dan statistik sewa. Jika tuan rumah gagal untuk membukti atau menjelas kewajaran kenaikan sewa tersebut, penyewa berhak menolak kadar sewa yang baru.

Sebagai alternatif, kerajaan boleh juga menambat kenaikan kadar sewa kepada penanda aras yang wajar, seperti indeks harga pengguna (CPI). Ini dapat diperhatikan di Perancis di mana sebarang kenaikan sewa mesti dirujuk kepada Indeks Rujukan Sewa (IRL). IRL dikira setiap suku tahun berdasarkan perubahan tahun ke tahun dalam harga pengguna (tidak termasuk tembakau dan sewa), dan memberikan petunjuk kebolehramalan kepada penyewa serta tuan rumah.

Tuan rumah di Perancis boleh menaikkan sewa hanya sekali setahun, dan hanya jika klausa sedemikian dimasukkan dalam perjanjian penyewaan. Jika ia tidak disertakan, maka sebarang kenaikan sewa hendaklah menunggu sehingga tempoh penyewaan tamat.

Syarat yang diperlukan untuk mekanisme penstabilan sewa berfungsi secara efektif ialah ketelusan dan ketersediaan data penyewaan, yang kini kurang di Malaysia. Kami menggesa kerajaan supaya menerbitkan indeks sewa yang menjejaki perkembangan  kadar sewa berdasarkan lokasi dan jenis kediaman – seperti yang terdapat di negara-negara lain seperti Singapura.Negara kota itu, melalui indeks penyewaannya, telah menyaksikan kadar sewa persendirian di sana mencapai paras tertinggi baharu sepanjang masa pada Mei 2022, berikutan kenaikan 16 bulan berturut-turut. Melalui indeks sedemikian, kerajaan Malaysia akan dapat mengenal pasti kawasan yang mempunyai pasaran sewa yang ‘panas’ dan melaksanakan langkah bertenang (cooling off) atau program bantuan sewa untuk membantu penyewa yang terbeban dari segi kewangan.

Kesimpulan

Memandangkan hutang isi rumah sedang meningkat dan harga rumah kekal tidak mampu dimiliki oleh kebanyakan rakyat Malaysia, permintaan untuk unit sewa telah meningkat sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Ini memerlukan perhatian dasar, kerana ia amat penting untuk isi rumah berpendapatan rendah di kawasan bandar. Bagi kumpulan ini, menyewa adalah pilihan yang lebih praktikal, jika bukan satu-satunya pilihan yang ada, mungkin untuk tempoh masa yang panjang.

Tatkala kerajaan terus mempromosikan pemilikan rumah, ia juga harus memperkasakan pasaran sewa dan menjadikan penyewaan lebih baik untuk rakyat Malaysia. Dalam bahagian ini, kami menganjurkan tiga tonggak dasar untuk menangani kebimbangan sedia ada yang melanda pasaran sewa: menggubal undang-undang perlindungan penyewa yang lebih kukuh, menyediakan insentif untuk meningkatkan bekalan unit sewa, dan memperkenalkan mekanisme penstabilan kadar sewa.

Dalam bahagian ketiga siri ini nanti, kami akan membentangkan hasil tinjauan yang komprehensif mengenai norma, risiko dan persepsi penyewaan untuk lebih memahami kebimbangan yang dihadapi oleh penyewa. Nantikan.

  1. Sebarang pertikaian berkaitan penyewaan sedang diadili di mahkamah mengikut Akta Kontrak 1950, Akta Undang-undang Sivil 1956, Akta Distres 1951, Akta Relief Spesifik 1950 dan Common Law.
  2. Di bawah LIHTC, sebuah unit dianggap mampu milik jika penyewa membelanjakan tidak lebih daripada 30 peratus daripada pendapatan kasar bulanan mereka (dilaraskan) untuk kos perumahan, iaitu sewa ditambah utiliti.
  3. Rumah sewa mampu milik biasanya disewakan pada 80% daripada sewa pasaran tempatan manakala rumah sewa sosial pada 50% daripada sewa pasaran tempatan.
  4. Persatuan perumahan di England telah membina satu perempat daripada rumah baharu di negara tersebut dan dianggarkan menempatkan enam juta orang. Pada masa lalu, persatuan ini banyak bergantung pada pembiayaan awam untuk membina rumah sosial – 419,000 rumah baru dibina dari tahun 1990 hingga 2010. Selepas pembiayaan awam dikurangkan dengan ketara pada 2010, persatuan ini mencari dana dan kekal lestari dengan membangunkan rumah untuk dijual dan disewa, dan melabur semula hasil untuk membina lebih banyak rumah sosial. Melalui strategi ini, 20,000 rumah sewa sosial dan 77,000 rumah sewa mampu milik telah dibina dari 2015 hingga 2019.
  5. Pada tahun 2021 sahaja, RentCafe mengira bahawa  sebanyak 20,100 unit telah ditukar menjadi pangsapuri, sekali gus memecah rekod dan merupakan dua kali ganda jumlah tahun sebelumnya. Kira-kira 52,000 penukaran telah dirancang untuk 2022 dan seterusnya. Kebanyakan unit yang ditukar pada asalnya adalah bangunan pejabat.
  6. Pada tahun 2021 sahaja, RentCafe mengira bahawa  sebanyak 20,100 unit telah ditukar menjadi pangsapuri, sekali gus memecah rekod dan merupakan dua kali ganda jumlah tahun sebelumnya. Kira-kira 52,000 penukaran telah dirancang untuk 2022 dan seterusnya. Kebanyakan unit yang ditukar pada asalnya adalah bangunan pejabat.

Kerajaan perpaduan harus mempedulikan golongan penyewa

Dasar perumahan Malaysia sudah lama menekankan pemilikan rumah berbanding penyewaan. Pelbagai skim telah diperkenalkan oleh kerajaan persekutuan dan juga negeri dalam beberapa tahun kebelakangan ini untuk memudahkan pembelian rumah. 

Berbeza pula sikap dan prioriti pembuat dasar terhadap golongan penyewa dan pasaran rumah sewa. Sementara bermacam-macam insentif ditawarkan untuk membantu pembeli dan pemaju rumah selama ini, hampir tiada insentif berskala besar yang telah ditawarkan untuk memanfaatkan golongan penyewa atau memperkasakan pasaran rumah sewa. 

Walaupun sebelum ini Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah berkali-kali mencadangkan pembentangan sebuah Akta Kediaman Sewa, masih tiada lagi perkembangan mahupun ketetapan mengenai kandungan dan garis masanya sehingga kini. 

Walhal jumlah penyewa terutamanya di Lembah Klang bukanlah sedikit. Data daripada Jabatan Statistik pada tahun 2019 menunjukkan kira-kira separuh penduduk B40 dan M40 di Kuala Lumpur dan Selangor memiliki rumah sendiri. Ini menunjukkan bahawa ramai B40 dan M40 yang menyewa rumah, selain dari tinggal bersama keluarga mereka.

Lebih membimbangkan, terdapat indikasi bahawa bilangan mereka telah dan akan bertambah secara mendadak. Indeks permintaan rumah sewa PropertyGuru antaranya melaporkan peningkatan sebanyak 96.83% pada suku ketiga 2022 berbanding tahun sebelumnya. 

Tawaran-tawaran untuk PRU15

Manifesto-manifesto pilihanraya umum ke-15 (PRU15) memberi indikasi terdapat peralihan perhatian dasar terhadap golongan penyewa. Pakatan Harapan misalnya telah berjanji untuk mewujudkan tribunal perumahan untuk golongan penyewa manakala Perikatan Nasional merancang untuk menukar kuarters kerajaan yang tidak berpenghuni menjadi rumah sewa. 

Kedua-dua gabungan ini berserta Barisan Nasional juga berhasrat untuk memperbanyak rumah mampu sewa dan skim sewa-untuk-beli bagi menyantuni golongan yang tidak mampu atau tidak ingin memiliki rumah sendiri. 

Ini merupakan tanda yang memberangsangkan dalam usaha untuk menjaga hak dan kepentingan penyewa. Namun, ia masih boleh ditambahbaik. Berikut adalah beberapa perkara penting yang kerajaan perpaduan yang baru dibentuk minggu lepas harus tekankan untuk memperbaik kebajikan penyewa dan memperkasakan pasaran rumah sewa di Malaysia. 

Isu-isu genting

Golongan penyewa berdepan dengan dua ancaman besar dalam pasaran rumah sewa. Pertama, kemampuan kewangan. Jika kadar sewa meningkat disebabkan permintaan naik, mampukah penyewa membayar sewa? Tambahan pula, badan-badan pemikir antarabangsa meramalkan persekitaran ekonomi agak suram pada tahun hadapan. Sementara itu, kadar inflasi dan faedah masih dijangka akan kekal tinggi buat masa terdekat. 

Menurut para pengkaji, kadar sewa dianggap berpatutan jika ia tidak lebih daripada 30% pendapatan sesebuah isi rumah, atau 45% jika dicampur dengan kos pengangkutan. Peningkatan kadar faedah, yang dijangka akan terus berlaku sehingga tahun hadapan, tentunya akan meningkatkan kos sewa-beli kenderaan. Hal ini meletakkan penyewa rumah berpendapatan rendah dalam risiko tinggi. 

Kajian The Centre, misalnya, menunjukkan bahawa 42% isi rumah penyewa berpendapatan kurang RM2,700 menggunakan lebih daripada 30% pendapatan mereka untuk membayar sewa – satu kadar yang membebankan menurut pakar penyelidik. 48% daripada golongan ini juga melaporkan mereka lambat membayar sewa sekurang-kurangnya sekali setahun. Maka, kerajaan wajar melakukan sesuatu untuk meringankan beban mereka.

Isu kedua ialah tahap perlindungan penyewa yang lemah. Disebabkan tidak wujud sebuah akta khusus untuk penyewaan rumah, penyewa terdedah kepada risiko-risiko seperti hilang deposit jaminan, eksploitasi, diskriminasi atau pengusiran tanpa sebab.

Hak penyewa yang kabur meletakkan lebih banyak kuasa dalam tangan tuan rumah – dia mempunyai kata putus dalam menentukan pemulangan penuh deposit jaminan, dalam menolak permohonan bakal penyewa, dalam meningkatkan kadar sewa, dan dalam menamatkan perjanjian penyewaan. Penyewa teraniaya yang ingin mendapatkan keadilan perlu melalui sistem kehakiman formal, yang memakan kos kewangan dan masa yang tinggi. Kaedah ini tidak praktikal bagi ramai penyewa, terutama yang berpendapatan rendah. 

Berikutan kedua-dua isu ini, kami sarankan kerajaan menekankan langkah-langkah yang dapat meningkatkan perlindungan golongan penyewa.

Dasar-dasar untuk melindungi penyewa

Kerajaan perlu mempercepat penggubalan sebuah rangka undang-undang yang menetapkan hak penyewa secara jelas. Langkah sebegini bukanlah perkara yang luar biasa. Di Victoria, Australia misalnya, undang-undang baru telah diperkenalkan yang menjelaskan hak penyewa untuk menjalankan pengubahsuaian tidak permanen, menyimpan haiwan peliharaan, dan lain-lain. 

Undang-undang ini juga dapat memberi ketenteraman kepada penyewa daripada diusir tanpa sebab. Bagi pihak tuan rumah pula, proses pengusiran penyewa boleh diselaraskan sekiranya wujud masalah seperti tunggakan sewa yang melampau atau kegiatan-kegiatan haram di rumah sewa.

Kerajaan juga patut menubuhkan sebuah tribunal untuk meleraikan pertelingkahan antara penyewa dan tuan rumah dengan mudah dan murah. Penubuhan sebuah tribunal perumahan sewa sebegini sudah terangkum dalam manifesto PRU15 Pakatan Harapan. 

Melalui tribunal ini, penyewa (atau tuan rumah) tidak perlu lagi membiayai kos guaman yang mahal atau melalui tempoh menunggu yang lama untuk mendapatkan pengadilan jika terdapat pertelingkahan berkaitan urusan penyewaan – seperti pemotongan deposit jaminan, atau penamatan perjanjian tanpa sebab.

Sebuah pangkalan data senarai hitam juga patut diwujudkan untuk mengenalpasti penyewa-penyewa dan tuan-tuan rumah yang bermasalah. Ini akan melindungi kedua-dua belah pihak dari kezaliman dan berpotensi menggalakkan mereka untuk menjadi lebih bertanggungjawab pada masa hadapan.

Mengawal kenaikan kadar sewa

Kerajaan harus mempertimbangkan langkah-langkah untuk memastikan kadar sewa tidak meningkat secara mendadak sewaktu rakyat tertekan dengan kos sara hidup yang tinggi.

Kaedah pertama adalah dengan menambat kenaikan kadar sewa dengan kadar semasa inflasi seperti yang dilakukan di Perancis. Tuan-tuan rumah yang ingin meningkatkan kadar sewa perlu merujuk kepada Rent Reference Index (Indeks Rujukan Sewa, IRL), yang dikemaskini setiap suku tahun berdasarkan harga semasa barangan. 

Sebuah lagi kaedah adalah untuk kerajaan menentukan garis had maksimum yang wajar bagi sebarang kenaikan kadar sewa. Di Jerman, tuan rumah hanya boleh meningkatkan kadar sewa 15%-20% paling banyak dalam jangka tiga tahun.  Bukan itu sahaja, penyewa di negara tersebut juga boleh membawa kes ke persatuan penyewa tempatan jika dia merasakan bahawa peningkatan itu tidak wajar atau tidak adil.  Jikalau tuan rumah tidak boleh memberikan justifikasi yang munasabah, maka penyewa berhak untuk menolak kadar baru itu. 

Langkah-langkah ini penting bukan sahaja untuk mengelakkan eksploitasi terhadap penyewa, tetapi juga untuk memberikan kebolehjangkaan kos dan ketenteraman kepada penyewa yang berhasrat untuk menyewa secara jangka panjang.

Menambah bilangan rumah sewa

Langkah terbaik untuk memastikan harga rumah sewa terkawal pada jangka masa panjang adalah dengan memperbanyak penawaran rumah sewa di pasaran. Ini boleh dicapai dengan menggalakkan pihak swasta – individu mahupun syarikat atau organisasi – untuk membina rumah-rumah khas untuk disewakan kepada umum. Tentunya kerajaan sendiri boleh juga membina perumahan sewa awam bukan sahaja untuk golongan B40, tapi juga golongan M40. Namun, ini memerlukan perbelanjaan fiskal yang besar. 

Manifesto-manifesto PRU15, termasuklah oleh Pakatan Harapan dan Barisan Nasional, gabungan utama dalam kerajaan perpaduan, telah menjanjikan penyediaan lebih banyak rumah mampu sewa terutamanya di kawasan-kawasan bandar. Walaupun ini merupakan langkah yang baik, masih tidak jelas kaedah dan pembiayaannya. Adakah kerajaan akan terbitkan hutang untuk membina rumah-rumah itu? Atau membahagikan kos pembangunan dengan pihak-pihak swasta?

Sebagai alternatif, kerajaan boleh mengubah konsep perumahan PR1MA untuk menawarkan rumah-untuk-disewa dan bukan sahaja rumah-untuk-dibeli. Kerajaan juga boleh menawarkan insentif kepada pihak swasta ataupun syarikat-syarikat berkaitan kerajaan untuk menyediakan rumah-untuk-disewa.

Jika permintaan rumah sewa terus meningkat, maka syarikat-syarikat berpotensi meraih keuntungan dengan menawarkan lebih banyak rumah untuk disewa berbanding untuk dijual. Model perniagaan ini sesuai dijalankan di kala ramai warga Malaysia sukar untuk memperoleh pinjaman rumah akibat pendapatan rendah dan berdepan dengan kekurangan simpanan serta ketidakjaminan pekerjaan jangka panjang. Tanah-tanah wakaf boleh juga dipertimbangkan untuk membina rumah-rumah sewa mampu milik khusus kepada golongan berpendapatan rendah, warga emas, mahasiswa dan lain-lain.

Sebuah lagi cadangan adalah kerajaan atau pihak swasta mengambil alih unit-unit rumah dan komersil yang kosong dan menukar mereka menjadi rumah sewa. Idea ini belum ditawarkan oleh mana-mana gabungan politik di Malaysia, namun cadangan terdekat telah datang daripada tawaran PN untuk menukar kuarters-kuarters kerajaan tidak berpenghuni menjadi rumah sewa.

Penutup

Data menunjukkan permintaan pengguna buat masa ini telah beralih daripada pembelian kepada penyewaan rumah. Jika trend ini berpanjangan, mana-mana perikatan yang menjadi kerajaan perlu memberikan perhatian kepada keperluan golongan penyewa.

Manifesto-manifesto yang dikeluarkan menjelang PRU15 ada merangkumi beberapa hal penyewaan – seperti menawarkan rumah mampu sewa di kawasan bandar dan untuk golongan belia, menukar unit kosong kuarters kerajaan kepada rumah sewa dan menubuhkan sebuah tribunal perumahan sewa.

Perkembangan-perkembangan ini baik dan memberangsangkan, namun belum mencukupi. Kami berharap bahawa lebih banyak dasar-dasar pro-sewaan rumah diperkenalkan oleh pentadbiran Dato’ Seri Anwar Ibrahim untuk melindungi kebajikan penyewa.

Kerajaan perpaduan juga perlu bertanya pada diri sendiri: adakah negara ingin terus menjual impian pemilikan rumah kepada setiap lapisan masyarakat? 

Mungkin sudah tiba masanya pembuat dasar sedari bahawa tidak semua orang mampu membeli rumah. Atau tidak semua orang patut memiliki rumah lebih-lebih lagi ketika pekerjaan dan pendapatan mereka tidak terjamin buat jangka masa panjang. 

* Sebuah versi artikel ini telah diterbitkan oleh Berita Harian pada 11 Disember 2022. 

Emel pandangan atau cadangan anda ke editorial@centre.my.

Reflections on the leadership we need after GE15 and beyond

The official campaign period for the fifteenth general election (GE15) is in its final days. On Saturday, Malaysians head to the ballot box to decide who will govern the country for the next five years. Over the last couple of weeks, parties and candidates have employed various strategies to reach out to voters, from different social media engagement methods to the good old ceramah rallies.

Public discourse has shifted significantly this time around compared to GE14. While the mood in 2018 was defined by the anger over 1MDB and the desire to get to the bottom of the scandal, GE15 is an arena in which the political and policy needs are to address the lingering health and economic effects of COVID-19 as well as the rapidly emerging global problem of inflation and climate change.

In that spirit, in the earlier days of the campaigning period, candidates focused on offering solutions to the current everyday problems faced by Malaysians. In addition to reminding their constituencies of promises made by party/coalition manifestos, most, if not all candidates, parliament or DUN, designed pledges that are specific to the communities they wish to serve, with promises ranging from rejuvenating local economies to providing local job opportunities to directly assisting disadvantaged groups in their constituencies.

This manifesto-focused campaigning strategy is a positive development towards strengthening a policy-driven political environment in the country. However, as the campaign period gathered momentum, it has been overshadowed by an increasing focus on the identity of Malaysia’s next prime minister. And as we now prepare to draw the curtains on the campaigns, it has pretty much become the centre-stage issue, used by party leaders to galvanise their support bases and court the votes of fence-sitters. 

This is not unexpected given the high stakes involved in the election. But it would be better if the candidates accompanied this with clear vision and solutions for the country for the coming challenging years ahead.

Why? Because what the country needs to avoid, after all the political, health, and economic upheavals that it has gone through in the last few years, is a dearth in leadership. Whoever wins the election will be presiding over difficult social and economic environments, addressing which requires not only immediate measures, but also ideas to mitigate their effects in the long term.

We have of course witnessed the emergence of a number of different ‘visions’ before, the brainchilds of respective former leaders who coined them. But the visions also died along with the departure of those personalities from the country’s political arena. What we will need after GE15 are visions that are translated into concrete action plans as well as implemented programmes – and visions that will survive the political careers of prime ministers or any politicians.

The leadership and the ideas need not only be visionary but also pragmatic and are translatable into concrete actions plans as well as implemented programmes. And given the fragmented nature of Malaysian politics, they will need to survive the personal careers of the leaders, which means having input and buy-in from all sides of the country’s political divide. We therefore need leadership that is visionary, pragmatic, and conciliatory.

For us to achieve that, we need to end the “it’s my turn” narrative for the candidacy of the country’s leadership. It should always be the country’s turn, and as Malaysia emerges from the pandemic’s aftermath, the next generation of leaders have to be allowed to come through to help shape the country’s future. Malaysians should be able to look forward to future GEs where the rallying cry is not who shouldn’t be prime minister, but who are the crop of leaders with the best ideas and working style.

* This article first appeared in the Malay Mail on 17 November 2022.

Email us your views or suggestions at editorial@centre.my

#GE15: Three social protection policy directions every party manifesto should have

The recently tabled Budget 2023 is now put on hold following the dissolution of parliament as the country gears up for the 15th General Election (GE15). But the RM372.3 billion budget provides us with a glimpse into the state of social protection spending by the government. Slightly more than 10% of the budget (approximately RM42 billion) was proposed for subsidies and social assistance, with the bulk allocated to blanket subsidies for fuels, cooking oils, and other essential goods.

The government is under increasing fiscal pressure to rethink its social protection strategy. Alternative policy measures suggested by experts include better-targeted subsidies, increased cash transfer amounts, and a universal basic income scheme. A few months before Budget tabling, Caretaker Finance Minister Tengku Datuk Seri Zafrul Abdul Aziz had indicated that the government plans to shift from blanket assistance to targeted schemes. And Budget 2023 did see some increase in the quantum of targeted assistance for vulnerable groups such as low-income families, unemployed youths, farmers, fishermen, and gig workers.

Going by the pronouncements and the proposed Budget by the current government, there appears to be a shift in policy direction towards more targeted assistance though no clear steps towards removing blanket subsidies as yet. Will this direction also be taken up by other parties in their GE15 manifestos? What should be the policy direction on social protection moving forward?

Based on our analysis of social protection spending, there are three directions that aspiring policymakers and those who seek public office should offer to improve our social protection strategy.

Direction 1: Prioritise effectiveness

The government’s spending on subsidies and social assistance has almost doubled from RM23 billion in 2013 to RM42 billion in 2023. However, a significant proportion of this spending has gone to blanket fuel subsidies which disproportionately benefit the wealthy. Caretaker finance Minister Tengku Datuk Seri Zafrul Abdul Aziz previously told the Parliament that for every RM1 of fuel subsidy, 53 cents benefited the T20 – hardly effective nor efficient as a form of social assistance for low-income group.

By focusing on improving the effectiveness of assistance-related allocations, the country’s social protection strategy would gradually wean off blanket subsidies. Based on 2022 data, moving from blanket fuel to targeted fuel subsidies could save up to RM20 billion or 53% of RM37.7 billion which was spent on fuel subsidies benefiting T20 households. The savings could increase the fiscal opportunities to implement more direct policy measures for social protection such as cash transfers.

There is a growing body of literature showing that cash transfers are a more scalable and effective poverty alleviation strategy than daily essentials subsidies for developing countries like Malaysia. Contrary to popular belief, direct cash transfers do not make people spend more on temptation goods like alcohol and cigarettes nor change whether or how they work. Instead, numerous studies have consistently shown the positive impacts of cash transfers on recipients’ education, health, income and more.

Direction 2: From fragmentation to integration

The billions of ringgits pumped into consumption subsidies, social assistance and many more are part of a massive and complicated social protection system. As of October 2022, there are 17 ministries and agencies overseeing 167 social assistance schemes compared to 95 initiatives in 2012. The same problem is also observed in Malaysia’s skills development system, where skills courses and targeted schemes are spread across multiple ministries, agencies, and state governments.

This fragmented social protection system has caused a two-fold impact. Firstly, this incurs additional costs for managing multiple databases, targeting beneficiaries, and operating and maintaining different schemes. Secondly, it also restricts policymakers from having a cohesive view of all recipients to calibrate with each other in analysing programme effectiveness, identifying coverage gaps, and improving the protection for recipients.

Currently, the government is working to address this by forming the Social Protection Council (MySPC). Early this year, MySPC launched the Social Protection Database (PDPS) compiling recipient profiles from all federal government social protection schemes in March this year.

While we commend the effort to centralise different databases into a primary reference for social protection, we should also improve the service delivery of our social protection system by creating a single national social protection institution and a unified registry. It will allow for a clear and strong policy mandate to the national social protection institution to improve our welfare policies’ coordination, design and alignment. This has been proposed by Bank Negara Malaysia (BNM), as well as eminent sociologist, Emeritus Professor Abdul Rahman Embong.

An option is to have the Social Security Organisation (SOCSO) be transformed into a national social protection institution that acts as a custodian to a unified social protection registry. Having a one-stop centre, where everyone can check their eligibility, register, and apply for a leaner set of social protection programmes using a single ID (linked to the Tax Identification Number proposed in Budget 2023) will facilitate access to existing and new schemes.

Direction 3: Social protection as a human right, not charity

Pandemic, floods and inflation have highlighted the increasing inadequacy of our social protection system. The current ‘charity’ model for social protection, i.e. targeting the poor and the vulnerable, leaves many Malaysians ill-prepared to anticipate life-cycle risks, income shocks, and major crises.

After four rounds of EPF withdrawals, Malaysia – soon to be an ageing society by 2030 – is facing a retirement crisis lurking on the horizon. At the time of writing, the Department of Statistics Malaysia (DOSM) just reported that Malaysia’s birth rate has hit a 10-year low in 2021, underscoring the need to be prepared for changing demographic needs. We are sorely in need of a new narrative to guide and drive policy reforms in ensuring adequate social protection for all Malaysians as we become an ageing society.

As established by the International Labour Organisation (ILO), policymakers and future legislators should view social protection as a human right and ensure a safety net that catches every Malaysian whenever they fall into poverty and hardships at any point in life. Ultimately, this policy paradigm shift calls for a life-cycle approach to social protection, which had been advocated continuously by BNM, KRI and Social Wellbeing Research Centre (SWRC) in the past. Any election manifesto should combine and strengthen measures on maternity and childcare support, employment protections, career transition programmes, healthcare contributions, and old-age pensions for every major shock from cradle to grave.

As we transition to an ageing nation and in the run-up to GE15, we hope that political parties can move away from exchanging political rhetorics to debating policy ideas that urgently matter. Showcasing an in-depth understanding of, and promoting the ways to reform, our social protection system in their election manifesto will make a compelling case to increase support and confidence in political parties and coalitions who vie to govern Malaysia for, arguably, the next five years in a time riddled with instability and uncertainty.

* This article first appeared in the Malay Mail on 31 October 2022.

Email us your views or suggestions at editorial@centre.my

What Comes After the Mandatory Death Penalty in Post-GE15 Malaysia?

Earlier this month, Dato Sri Dr Wan Junaidi Tuanku Jaafar tabled a series of bills to effectively abolish the mandatory death penalty in Malaysia as part of the government’s effort to reform the criminal justice system. This move came after a long history of public debate regarding its necessity, alongside a substantial list of varying ministerial decisions about its abolition. The abolition seemed to be on track, as the bills reportedly garnered support from prominent stakeholders such as the Home Ministry, the Attorney General Chambers, and the Prison Department.

A proposed amendment among the series of bills is to implement discretionary death penalty with an option of natural life imprisonment, where a person would be subjected to be imprisoned till death for certain offences, including the offence of discharging firearms, offences against the Yang di-Pertuan Agong, offences of terrorism, as well as murder. Notably, an optional punishment for other, relatively less heinous offences such as drug trafficking and attempted murder is life imprisonment instead. 

A Life Sentence Prisoner (Banduan Seumur Hidup) is someone who is sentenced to imprisonment for 20 or 30 years. 
A Natural Life Sentence Prisoner(Banduan Seumur Hayat) is someone who is sentenced to imprisonment with no stipulated release date.

Having natural life imprisonment as a punishment option for heinous crimes, such as murder, may seem reasonable as the next most proportionate measure after abolishing the mandatory death penalty. In fact, for the case of a domestic abuse victim found guilty of murdering her husband in our 2020 study, there was more support for the life sentence (34%) than the discretionary death penalty (23%) among our nationally-represenative sample of respondents. The punishment has also been deliberated by the government since 2018. In the Pakatan Harapan government’s first attempt at abolishing the death penalty, then Law Minister the late Datuk Liew Vui Keong was reported as saying that serious offenders “will not be allowed parole and they will never be able to mingle with the rest of us again.” 

Many disagree with that notion on two main fronts: the impact of natural life imprisonment on those receiving it, as well as the purpose of the criminal justice system itself. Research has shown that imprisonment without the prospect of release subjects prisoners convicted of serious crimes to harsher treatments (e.g. solitary confinement) than those who were convicted for less, but at the same time there is a lack of evidence regarding the possibility of socially reforming those under life imprisonment. This view is echoed by the European Court of Human Rights: in a 2013 ruling, the Court recognised that natural life imprisonment violates human dignity by denying inmates “a faint hope of release.” It would seem that natural life sentences send the message that there is no possibility for an inmate to learn something from his punishment between the time he was sentenced to his eventual death. 

Introducing natural life imprisonment to more offences may also open the door to an increase in prison population. There is, therefore, the question of its impact on not only overcrowding, already a problem afflicting Malaysia’s prisons currently, but also the maintenance of prison conditions. Firstly, the move seems to contradict the government’s recent efforts to ease prison overcrowding; the Offenders Compulsory Attendance (Amendment) Act, for example, was approved earlier this month to allow first-time offenders and those with short-term sentences to serve their punishment through community work and other rehabilitative initiatives such as weekly upskilling programs. Secondly, the move would further strain an ongoing lack of budget allocation for improving living conditions within prisons.  

Beyond these contentions, natural life sentences may exacerbate what some have argued to be a general preference for retribution rather than rehabilitation in sentencing offenders in Malaysia. Local human rights organisation SUARAM noted in their report on prison conditions earlier this year that Malaysia’s criminal justice system continues to prioritise using imprisonment as a primary measure of deterring crime due to a lack of alternative punishment methods. To illustrate this: in the event the tabled bills were to be passed in the past parliamentary sitting, those in vulnerable socioeconomic circumstances, such as the recent case of a teenage girl facing murder charges in Johor after allegedly defending herself against sex without consent, could possibly escape the gallows, but still be faced with a ‘slow death’ from natural life imprisonment. 

Could the proposed bills be reconsidered? It seems like a possibility with the Malaysian public. In the same case of the domestic abuse victim convicted of murder in our study, there was more support for jail term as a proportionate punishment (39%) compared to life sentence (34% as mentioned above). It could also be a possibility with policymakers, as there is intention to form Malaysia’s very own Sentencing Council in the interest of restorative justice and improving consistency in sentencing offences.

With the 15th General Election looming, we call on those seeking to govern the country to consider this question: are natural life sentences the best way forward in a country without the mandatory death penalty? There should be a conversation on the policy consequences and human toll of the proposed bills, as natural life sentences, alongside the discretionary death penalty, may only widen the gap between the public’s collective sense of justice and current sentencing practices at best, and further perpetuate the prevalence of a poor and vulnerable population in Malaysia’s prisons and on death row at worst.

This article was published in the Malay Mail on 28 October 2022.

Email us your views or suggestions at editorial@centre.my.

Setelah pengeluaran KWSP, apakah langkah untuk melindungi persaraan rakyat?

Seperti mana di negara-negara lain, kerajaan Malaysia telah bertungkus-lumus untuk bertindak bagi menangani kegawatan ekonomi yang berpunca daripada penularan wabak COVID-19. Selain daripada beberapa pusingan bantuan tunai langsung dan program-program insentif kewangan, pengeluaran KWSP, yang pada mulanya dilihat sebagai respons sekali sahaja untuk membantu orang ramai mendepani masalah aliran tunai, telah menjadi langkah integral untuk menangani krisis ekonomi tersebut.

Secara keseluruhan, empat pusingan pengeluaran KWSP telah dilaksanakan. Pada setiap pusingan, pakar-pakar – dan juga pihak KWSP sendiri – telah memberi amaran bahawa langkah ini boleh mempercepatkan krisis persaraan di Malaysia. Kebimbangan ini diburukkan lagi oleh kelemahan kerangka keselamatan sosial semasa yang tidak mampu untuk menampung keperluan populasi Malaysia, yang dijangka akan menjadi negara tua dalam masa kurang daripada 9 tahun. 

Persoalannya, apakah cadangan yang boleh pengundi harapkan daripada mereka yang berhasrat untuk mewakili suara rakyat dalam Pilihan Raya Umum Ke-15 yang akan datang untuk menangani krisis tersebut? Apakah idea dasar yang boleh orang ramai jangkakan dalam manifesto parti ataupun calon yang bertanding dalam PRU15 yang dapat menjamin alam persaraan bagi jutaan rakyat Malaysia yang telah kehabisan simpanan hari tua mereka?

Kos Pengeluaran KWSP

Pengeluaran KWSP telah menjadi talian hayat bagi ramai rakyat yang telah mengalami masalah aliran tunai. Namun, langkah untuk membenarkan pengeluaran tersebut merupakan keputusan yang belum pernah berlaku sebelum ini. Ini  akan mencetuskan pelbagai kesan jangka panjang. Bagi tiga pusingan pengeluaran yang pertama, Kementerian Kewangan telah melaporkan bahawa separuh (58%) daripada ahli KWSP di bawah umur 55 tahun telah mengeluarkan wang mereka, yang keseluruhannya berjumlah RM101 billion. Kementerian Kewangan juga mendedahkan bahawa 70% ahli KWSP yang berumur 55 dan ke bawah tidak mempunyai dana yang mencukupi untuk bersara di atas garis kemiskinan. Angka-angka tersebut sudah pasti telah menjadi semakin teruk selepas pelaksanaan pengeluaran pusingan keempat.

Pada peringkat individu, kami menganggarkan bahawa seorang ahli biasa KWSP yang telah mengeluarkan simpanannya pada setiap pusingan (dengan andaian mereka mengeluarkan jumlah maksimum yang dibenarkan pada setiap pusingan) secara kumulatifnya sudah pun mengeluarkan antara RM31,000 ke RM81,000 daripada simpanan mereka (lihat Jadual 1).

Jadual 1: Anggaran pengeluaran KWSP kumulatif setiap ahli 

Untuk perspektif, sehingga Disember 2020, simpanan median ahli-ahli KWSP bawah 55 tahun adalah RM18,785, manakala bagi yang berada di ambang persaraan (kumpulan umur 50-54 tahun), simpanan median mereka adalah RM39,585. Jika kita mengambil anggaran konservatif sekalipun (RM31,000) untuk pengeluaran kumulatif, empat pusingan pengeluaran tersebut telah menghapuskan sekurang-kurangnya 77% simpanan seorang ahli biasa KWSP.

Jika kita andaikan bahawa seorang ahli KWSP memperoleh pendapatan median nasional sebanyak RM2,062 dan menyimpan 10% pendapatan bulanannya, masa yang akan diambil untuk ahli tersebut mengisi kembali simpanan persaraannya ke paras sebelum 2020 adalah 13 tahun. Bagi pekerja yang berpendapatan gaji minimum (RM1,500), masa yang akan diambil adalah 17 tahun. Inilah sebabnya mereka yang berpendapatan rendah adalah golongan yang  paling terjejas: lebih kecil pendapatan, lebih lama anda harus bekerja untuk menambah semula jumlah simpanan yang telah dikeluarkan.

Kekusutan dasar yang serupa juga dialami oleh negara lain

Dasar pengaksesan awal kepada simpanan persaraan untuk menangani kesan COVID bukanlah unik kepada Malaysia sahaja. Beberapa negara lain juga telah melaksanakannya untuk mengatasi kejutan ekonomi yang berpunca daripada pandemik tersebut, termasuklah Australia, Amerika Syarikat, Chile, Peru, Afrika Selatan, dan Portugal.

Meskipun terdapat kelainan dari segi penggubalan dasar pengeluaran awal wang persaraan negara-negara tersebut, kesan buruk akibat langkah tersebut telah diamarankan oleh pengkritik. Kesan-kesan tersebut termasuklah kekurangan jaminan hari tua, penurunan faedah bagi anuiti daripada pelaburan yang dilakukan melalui dana persaraan, dan ketidaksamaan persaraan. Kajian yang telah dijalankan pada 1-2 tahun yang lalu di beberapa negara tersebut, yang menjelaskan akibat daripada pengurangan pramatang simpanan persaraan orang ramai, boleh dijadikan petunjuk bagi isu-isu yang bakal mendatang di Malaysia jika langkah-langkah yang sesuai tidak diambil untuk membendung impak pengeluaran KWSP.

Di Australia, di mana dua pusingan pengeluaran tabung pengambilan (superannuation) sehingga AUS20,000 telah diluluskan oleh Kerajaan Persekutuan pada 2020, sebuah kajian mendapati bahawa pengeluar mengambil masa kurang daripada seminggu untuk mempertimbangkan keputusan mereka dan tidak faham sepenuhnya kesan jangka panjang pilihan mereka. Kesalahannya terletak pada proses pengeluaran yang mudah (sama seperti di Malaysia) yang telah meringankan beban fizikal dan mental dalam membuat keputusan, yang membawa kepada anjakan minda yang besar dari segi pengertian orang ramai tentang akses awal kepada simpanan hari tua – apa yang hampir mustahil sebelum ini sekarang dilihat mendapat restu kerajaan. Jika gelagat pemimpin politik yang telah menggesa dan seterusnya mengambil kredit bagi kelulusan untuk pusingan keempat pengeluaran KWSP yang lalu diambil sebagai kayu pengukur sentimen semasa, para pembuat dasar berdepan dengan cabaran yang besar untuk menangani tanda-tanda penormalan pengeluaran pramatang simpanan hari tua untuk menghadapi krisis ekonomi pada masa hadapan.

Sementara itu, di Chile, di mana tiga pusingan pengeluaran awal wang pencen telah dibenarkan oleh kerajaan, penyelidik menganggarkan bahawa bagi satu keluaran sebanyak 10%, setiap dolar yang dikeluarkan secara pramatang membawa kepada kerugian sebanyak 1.59 dolar dalam bentuk simpanan persaraan masa depan dan mengurangkan faedah pencen bulanan sebanyak 7.26%. Mereka berhujah bahawa akses awal kepada simpanan persaraan meningkatkan ketidakcukupan pendapatan serta ketidaksamaan dalam persaraan, dan bahawa perbelanjaan kerajaan akan perlu ditingkatkan untuk mengatasi kesan-kesan tersebut ke atas para pesara. Di Malaysia, kebimbangan yang serupa juga timbul, bilamana kumpulan B40 dan M40 telah mencatatkan tahap pengeluaran yang lebih tinggi berbanding kumpulan T20. Ini menunjukkan bahawa kesejahteraan kewangan pasca persaraaan kumpulan B40 dan M40 adalah lebih berisiko daripada kumpulan T20.

Keperluan menjangka dan memitigasi krisis persaraan

Melalui iktibar daripada negara-negara lain, kami telah membincangkan di atas beberapa akibat pengeluaran awal KWSP yang mungkin berlaku di Malaysia. Tentu sekali ada lebih banyak, dan kerana itulah kami percaya bahawa sudah tiba masanya untuk suatu perbincangan yang serius diadakan tentang langkah-langkah yang boleh diambil untuk memitigasikan akibat-akibat tersebut. Memandangkan PRU15 sudah hampir tiba, perbincangan ini haruslah dipacu oleh mereka yang berhasrat untuk mentadbir negara ini.

Bagi menyumbang kepada (dan mungkin juga membantu memulakan) wacana ini, kami tawarkan lima cadangan yang luas sebagai santapan fikiran mereka:

Cadangan 1: Penyesuaian kepada tenaga kerja yang semakin tua

Memandangkan kita sedang beralih ke arah menjadi negara tua, pertimbangkan cara yang sesuai untuk menyokong dan memberi insentif kepada pekerja untuk memanjangkan kehidupan bekerja mereka. Antara langkah yang boleh dipertimbangkan termasuklah pengaturan persaraan berperingkat, persaraan fleksibel berbanding persaraan secara kronologikal semata-mata, dan juga kerangka bagi laluan sihat ke arah persaraan. Instrumen-instrumen dasar sebegini bukan hanya perlu memudahkan kehidupan bekerja yang lebih panjang, tetapi harus juga memberi faedah kepada kehidupan persaraan bila tiba masanya.

Cadangan 2: Kukuhkan kerangka perlindungan sosial

Bagi memastikan semua rakyat akan dilindungi daripada kejutan ekonomi di masa hadapan, parti-parti politik perlu mencadangkan langkah-langkah untuk meluaskan perlindungan sosial di Malaysia. Ini memerlukan pelaburan dan perbelanjaan dalam infrastruktur dan perkhidmatan sosial, termasuk khidmat penjagaan, perumahan warga emas, kesihatan, dan sokongan kerjaya untuk membentuk masyarakat mesra usia. Kita juga perlu meluaskan sistem perlindungan bagi mereka yang bekerja sendiri dan dalam kerjaya tidak formal.

Cadangan 3: Pantau impak pengeluaran awal dengan dekat

Parti-parti politik harus mencadangkan mekanisme untuk memantau dan meneliti impak jangka panjang pengurangan simpanan persaraan. Sebagai contoh, kajian tentang sama ada mereka yang mengeluarkan simpanan telah mula untuk mengisi semula akaun persaraan mereka dan pemantauan longitudinal kesejahteraan kewangan ahli-ahli KWSP di bawah jumlah minimum simpanan tertentu patut dijalankan. Kerajaan, melalui Majlis Perlindungan Sosial Malaysia (MySPC), boleh juga berkolaborasi dengan ahli-ahli akademik, badan-badan pemikir, dan golongan penyelidik untuk menjalankan kajian tentang hal ini. Peruntukan dana, geran, dan akses kepada pangkalan data seperti PDPS dan maklumat tentang keahlian KWSP amatlah dialu-alukan untuk mencapai objektif ini.

Cadangan 4: Galakkan agihan simpanan persaraan secara berperingkat

Seiring dengan melindungi simpanan orang ramai daripada digunakan untuk tujuan selain persaraan, parti-parti politik boleh juga mempertimbangkan untuk menyokong agihan simpanan persaraan secara berperingkat. Namun begitu, mekanisme langkah ini haruslah adil kepada semua ahli KWSP. Memandangkan 71% ahli KWSP yang berumur 55-60 tahun telah memilih pengeluaran secara sekaligus ataupun lump-sum setelah bersara dan 50% telah menghabiskan simpanan mereka dalam masa lima tahun, masanya mungkin sudah sesuai untuk menginsentifkan pengeluaran berperingkat.

Cadangan 5: Sokong sistem pencen sosial untuk golongan yang memerlukan

Berbanding KWSP yang merupakan skim simpanan persaraan persendirian yang berasaskan caruman yang ditentukan, pencen sosial adalah faedah kadar rata (sama ada bersasar atau universal) yang dibiayai melalui pendapatan awam. Parti-parti politik boleh menggunakan instrumen ini untuk mengurangkan kadar kemiskinan dan menjamin pendapatan minimum bagi golongan warga emas. Satu cara untuk melaksanakan idea ini di Malaysia adalah melalui perluasan liputan perlindungan skim Bantuan Warga Emas, yang menyediakan bayaran bulanan sebanyak RM500 kepada warga emas yang hidup di bawah garis kemiskinan. Keberkesanan sistem pencen sosial dalam mengurangkan kadar kemiskinan dan meningkatkan tahap kesihatan warga emas dapat dilihat di China, Vietnam, dan Filipina.

Kesimpulan

Menurut KWSP, hanya 3% ahlinya mampu untuk bersara. Oleh itu, buat masa ini terdapat banyak ketidaktentuan tentang jaminan kewangan jangka panjang alam persaraan rakyat Malaysia. Kefahaman tentang punca-punca asas jurang antara simpanan persaraan dan jaminan persaraan adalah penting untuk menggubal dasar bagi masa hadapan. Kami percaya kefahaman tersebut dan cadangan dasar jangka panjang akan melonjakkan mereka yang bercita-cita untuk dipilih dalam pilihan raya ke barisan hadapan wacana politik Malaysia, di ketika kita membuat persediaan ke arah PRU15.

* Versi asal artikel ini telah diterbitkan dalam Bahasa Inggeris dalam edisi 18 – 24 Julai 2022 The Edge Malaysia Weekly.

Emel pandangan atau cadangan anda ke editorial@centre.my.

Room for Rent, Part 3

In December 2021, The Centre started a research series to explore the experiences, challenges and aspirations of renter-households. 

In Part 1 of this research series, we highlighted the prevalence of renting among B40 and M40 households in the Klang Valley region. Despite Malaysia’s relatively high home ownership rate at 76.9% (2019), only 45% and 53% of B40 households in Kuala Lumpur and Selangor, respectively, own their homes.1 Among M40 households in Kuala Lumpur and Selangor, 51% and 65% respectively, own their homes.2 The sizable numbers of such “hidden” renter-households, particularly among lower income households in urban areas, necessitates greater policy attention to their plight and anxieties. 

In Part 2, based on a study of global practices, we highlighted three main approaches that can be taken by the government to improve the rental market. The three policy tenets that we recommend, based on pro-renting policies implemented in other countries, are strengthening tenant protection, incentivising greater supply of rental units and adopting rent stabilisation measures. 

In this final instalment, we present findings from our survey aimed at gathering and recording renters’ experiences, insecurities and housing aspirations. While a small majority of our survey respondents wish to own their own homes, there is a significant portion who want to either rent long-term or remain undecided. 

Location emerges as a crucial factor in a respondent’s decision to rent or buy a house. Even amongst low-income groups, location appears as important as affordability-related factors such as long-term job security, ability to pay the down payment and housing loan eligibility. This finding raises the question of whether the government’s strategy to facilitate home ownership via easy financing schemes, as well as construction of low and medium-cost housing in less strategic locations, needs to be supplemented with measures that increase supply of affordable rental units in targeted locations.

These are some key findings, among many others, from our survey which is further detailed below.

About the survey

The study was conducted online using a convenience sampling method. The questionnaire was written in Malay, English and Mandarin and was made available from 10 May to 7 June 2022. 

Owing to resource limitations, responses to this study do not represent a nationally stratified sample. Hence, we advise readers to interpret the results with this limitation in mind.Our intention in conducting the survey was to develop an initial picture of Malaysian renters’ situation and aspirations, which are currently unavailable due to the serious lack of data on the rental market. 

A total of 232 respondents comprising 173 current renters and 59 former renters completed the survey. Our survey responses are skewed towards Klang Valley residents (83%), and towards young Malaysians below 40 years old (74%). 

Malay Bumiputera forms the majority of respondents (68%), followed by Chinese (12%), Indians (8%), Non-Malay Bumiputera (5%), Others (4%), and Non-Malaysians (3%). 

Households earning RM5,000 or less a month make up about half (51%) of the respondents – a category which is considered below the B40 income level when adjusted to Kuala Lumpur and Selangor thresholds. This is followed by households earning between RM5,001-RM11,000 (29%), RM11,001-RM15,000 (10%) and more than RM15,000 (11%). 

The respondents are quite evenly distributed in terms of sex – female (55%) and male (45%). In terms of relationship status, half of respondents are married (50%), followed by single (45%), divorced (4%) and widowed (1%). 

Demographics of Survey Respondents

Why rent? Answers differ by income

The survey reveals that location is the top factor for a respondent in their decision to rent a house. Just over half (53%) of respondents say that they chose to rent their home due to its strategic location and connectivity – close to the workplace, public transportation system, or family members. 

A breakdown of responses according to income level reveals that while location is a major factor across all groups, it varies in priority depending on income. Among households earning less than RM2,700 a month, the top three reasons to rent are ineligibility to qualify for a housing loan (21%), strategic location (20%) and unaffordable downpayment (19%). For households earning between RM2,700 and RM5,000, their top three reasons are unaffordable downpayment (19%), strategic location (18%), and uncertain job security (15%). For these two income groups, the decision to rent is a combination of both affordability factors and location.

In contrast to their lower income peers, respondents from upper income groups tend to prioritise flexibility alongside location. Predictably, financial factors are ranked lower in their decision to rent a house. 

Among households earning between RM5,001 and RM11,000, the top three reasons to rent are strategic location (22%), flexibility (19%) and preference to not acquire long-term debt (15%). For households earning between RM11,001 and RM15,000, the top two reasons are strategic location (28%), flexibility (22%) while tied at third place are down payment unaffordability (12%) and neighbourhood amenities (12%).

For respondents with household income exceeding RM15,000, the top three reasons are strategic location (24%), flexibility (22%) and preference to not acquire long-term debt (17%).

Figure 2: Top 3 Reasons Why Respondents Rent

Cost burden of renting

Cost-burdened renters are defined as those who spend more than 30 percent of their incomes on rent and utilities each month.3 Positively, many of the renters surveyed do not fall into that category. A large majority (84%) of our respondents pay 30% or less of their income on rent. 

We observed that rent as a percentage of income decreases as income rises, and vice-versa. Although the number of renters who pay more than 30% of their income on rent is small, a large portion of them comprises low-income households. The majority of tenants who pay more than 30% of their income on rent – considered as cost-burdened renters – are households who earn RM5,000 or less a month. Most concerning is that among those earning less than RM2,700, 42% are cost-burdened (Figure 2).

Related to the theme of cost burden, a large majority of respondents (79%) say they have never missed paying their rent on time. Only 13% say they miss their rent payment one to two times a year while 7% miss it three to five times a year. A very small proportion 1% miss it more than five times a year.

A breakdown by income reveals, unsurprisingly, that low-income groups face greater difficulties in making their rent payments on time, particularly for those earning less than RM2,700 a month. 48% among this group reported missing their rent payment, which is two times higher than those earning between RM2,700 to RM5,000, and three times higher than those earning between RM5,001 to RM11,000.

A relatively high percentage of low-income respondents live with 5 or more co-residents. 38% of respondents who earn less than RM2,700 a month, and 32% of respondents who earn between RM2,700 and RM5,000 a month, live with 5 or more people in the same rented residence. In contrast, among respondents earning more than RM5,000 a month, the percentage falls to between 8% to 13%.

Experience with landlords

90% of survey respondents reported mostly positive experiences with their landlords, which were indicated by landlords giving fair treatment, taking responsibility over major repairs, or willing to accommodate requests regarding minor modifications or rental negotiations.

Most respondents to our survey also have not experienced unjust or harsh treatment by their landlords, namely getting evicted without valid reason, having security deposit deducted unfairly, being locked out of the unit, facing drastic rent increases, or being asked to pay for major repairs. 

Slightly more than two-third of respondents (70%) reported that they have not, as far as they know, experienced discrimination in their rental application. For those that have experienced discrimination, ethnicity appears is the most frequent reason (perceived by the respondent) compared to other factors such as gender, occupation or nationality.

This is most prominent among Indian respondents with 61% (almost two out of every three Indian tenants) answering they have faced such discrimination before. Note also that Indians are the only group where respondents who have faced ethnic discrimination outnumber those that have never experienced discrimination.

Awareness of tenancy rights

Generally, our survey respondents demonstrate high awareness of their rights as tenants. 91% correctly answered that the landlord is responsible for servicing maintenance fees, quit rent and other property-related charges; 81% affirmed that a landlord may not enter the rented premise as they please; 76% thought that landlords have the right to reject a rental application. 

Nonetheless, in some scenarios, respondents are more split. For example, 48% felt that the landlord is allowed to sell the property being rented by a tenant while 35% answered negatively. Currently, in the absence of a tenancy protection law, tenants in Malaysia must vacate the unit if/when the landlord sells the property.

32% answered that the landlord has the right to take a tenant’s security deposit for any reason while 59% answered that the landlord does not have this right.  Until and unless there is a legislation regulating or prohibiting otherwise, landlords have the final say on deduction of their tenant’s security deposit. 

A sizable 26% of respondents believed that landlords are entitled to evict tenants without a reason while the majority (65%) answered the contrary and 9% unsure. In Malaysia, landlords do have the ability to evict tenants but they are required under Section 7(2) of the Special Relief Act to obtain a court order before they can remove an existing tenant.

Home ownership remains an aspiration for many

Owning a home is still a long-term aspiration for nearly two-thirds (65%) of respondents. When broken down by income, the highest percentage of respondents who plan to buy a house come from households earning RM11,001-RM15,000 monthly (82%), followed by RM2,700-RM5,000 (68%), RM5,001-RM11,000 (64%), more than RM15,000 (62%) and less than RM2,700 (58%). 

Curiously, a substantial 26% of respondents are undecided on whether to buy a house or not in the future. Nearly one out of three respondents in the lowest income group (households making less than RM 2,700 monthly) are unsure about their plan to buy a house, arguably due to it being a greater financial undertaking for them.

Although a majority of renters surveyed indicated that they plan to buy a house in the future, 68% say they plan to continue renting until they feel prepared to settle down in a particular location. Planning to rent until the right location for home ownership presents itself is the top reason across all income groups except the lowest income group who plans to continue renting more for affordability and job security reasons.

23% of respondents – not a small number – plan to rent long-term instead of buying a house. Interestingly, respondents appear to be more open to long-term renting as their income rises. Only 18% and 17% of respondents who earn less than RM2,700 and between RM2,700 and RM5,000 respectively say they plan to rent long-term. In contrast, the percentage of respondents who plan to rent long-term ranges and who earn more than RM5,000 a month ranges from 23% to 30%. Renting long-term rather than owning one’s home may be comparatively more attractive for higher-income earners rather than lower-income earners due to the range of rental units available in higher brackets as well as the range of other assets and investments for those with more capital.

What renters want: Preferences and policies

We asked respondents what factors would increase the likelihood of them renting long-term instead of buying a house to live in. Interestingly, the top two factors cited by respondents are ‘pull’ factors. 77% of respondents say they would consider renting long-term if there were more protective regulations for tenants such as anti-discrimination laws, safe guarantee of security deposits and clearly-defined tenant rights. 73% of respondents say they would consider long-term renting if there were more affordable renting programmes, for example more units of public rental housing, provision of rental subsidy or rent stabilisation measures.

The third most-cited factor, on the other hand, is a ‘push’ factor. 65% of respondents say they are more likely to rent if buying a property at their preferred location becomes too expensive. It is noteworthy that these three factors were cited as the topmost factors across all income groups.

We also asked respondents what policy ideas should be prioritised by the government to improve the rental market. Most respondents prioritise affordability-related schemes.

The top three policy actions chosen by the respondents are stabilisation of rental rates (51%), building of more public housing or social housing for rent (50%) and rental subsidy for B40 and M40 households (41%).  Preventing discrimination in rental applications is also important, chosen by 38% of respondents. 

Somewhat to our surprise, only 16% of respondents prioritise the creation of a third-party body to manage tenants’ security deposit, which is among the most contentious suggestions in the proposed Residential Tenancy Act by the Ministry of Housing and Local Government (KPKT).

Implications for policymakers

The key findings of this survey highlight several important points. Firstly, location plays a highly important role in one’s decision to buy or to continue renting a house. Numerous affordable housing schemes may have overlooked, or at least underestimated the importance of this consideration compared to affordability. 

In terms of policy, affordability-centric diagnoses can overprescribe the expansion of easy access to financing to solve the housing predicament. If location matters  – as underscored by this survey’s respondents –  then more easy financing schemes alone will not be effective in increasing the take-up rate of newly-built houses. This could explain the initial low take-up rate of PR1MA homes which were largely built in remote and non-strategic locations as well as the general overhang in the ‘affordable’ housing price range in the housing market today. 

Secondly, while home ownership is still a popular aspiration, there appears to be some appetite for long-term renting provided that certain policies and schemes are in place. Renting as an option to meet housing needs can grow in appeal if tenants receive greater protection particularly in terms of rental affordability, stability and security. Also important is to enact measures to curb discriminatory practices in rental application processes. The establishment of a character database which rates for trustworthiness and fairplay could discourage landlords from discriminating (and other bad behaviour) as well as incentivise renters to be dependable tenants.

Thirdly, attention must be directed towards alleviating cost-burdened renter households, which are largely made up of those earning below RM5,000 monthly. Perhaps owing to financial constraint, this group also appears to face relatively higher living density in their homes as many of them reside with at least 5 other co-residents. Greater policy attention must be oriented towards increasing the supply of affordable rental housing and designing them in accordance with decent urban liveability.

Finally, the rights of tenants as well as mechanisms to resolve landlord-tenant disputes need to be clearly spelled out in a comprehensive legislation. We recommend that such legislation i.e. the proposed Residential Tenancy Act will focus on clarifying existing ambiguities surrounding tenant rights to minimise landlord-tenant disputes,  exploitation or discrimination. This is particularly true for two matters: whether a landlord can deduct or withhold security deposits for any reason, and safeguards for current tenants when a landlord chooses to sell the house which is being rented out. Elucidation of these rights will provide greater financial and tenure security for tenants.

Conclusion

This article concludes the three-part Room for Rent series. In part one, we began the series by outlining Malaysia’s longstanding, single-minded policy focus on home ownership as well as conducting a preliminary survey to explore housing modes and aspirations among Malaysians. In part two, we explored three key approaches that the government can emulate to empower the Malaysian rental market. In part three, we probe renters’ views and preferences to better understand renting norms, insecurities and perceptions among current and former tenants. 

We believe that it is timely for policymakers to shift greater attention to renter-households and the rental market. Renter-households make up approximately half of B40 households in Klang Valley and they receive little policy attention. This is in contrast to the many government programmes which seek to boost home ownership. Pro-renting policies and home ownership policies is not a zero-sum question; both need to receive due consideration for as long as home ownership remains out of reach due to affordability reasons or renting remains the only feasible option for households who live in strategic, central locations.

It is our hope that this topic receives greater deliberation among policymakers, researchers and the public alike. While the proposed Residential Tenancy Act is an encouraging step, the lack of clarity and certainty with regards to its contents and implementation timeline is disconcerting at a time when local rental demand is surging and other countries are reporting record-breaking rent hikes. 

Therefore, we hope the government maintains its commitment to table this much-needed act as soon as possible, with appropriate consultations with stakeholders and policy experts, for the sake of many tenants who are facing a rising cost of living. The introduction of new policies and schemes to protect renter-households and strengthen the rental market is timely and appropriate to address the circumstances of our times.

  1.  Household Income & Basic Amenities Survey 2019, Department of Statistics Malaysia 
  2.  Household Income & Basic Amenities Survey 2019, Department of Statistics Malaysia
  3.  The percentage of income for cost-burdened renters increases to 45% when transportation costs are included.  

Responses to delivery riders missing the bigger picture

In early August, a number of delivery riders under the banner of Food Delivery Blackout gathered at Grab headquarters to submit a memorandum demanding better compensation and working conditions. At around the same time, Capital A (the parent company of AirAsia Super App and AirAsia Food) announced that it will offer formal jobs to an unspecified number of its delivery riders with a minimum of RM3,000 monthly salary and full-time benefits. A few days later, the Transport Minister remarked on mandatory licensing for delivery riders, drawing vehement criticism from delivery rider group Penghantar for potential over-regulation.

The plight of delivery riders has gained much more exposure in recent years, a reflection of their role and importance in urban Malaysian life today. In tandem, the plight of delivery riders is also becoming increasingly important to political parties, with various representative groups attracting cross-partisan interest from UMNO and PKR. Perhaps, as a result, the government via the Transport Ministry is giving representative groups space to share their concerns on delivery fares and social protection.

All this attention is to the good. Nevertheless, the policy analysis and responses that have been proposed so far have been, in our view, rather disappointing. As pointed out in a recent article, there is no clear consensus amongst delivery riders themselves whether they want to be considered as formal employees – one of the ‘solutions’ that have been proposed. The bigger picture currently not being addressed, in our view, is the nature of gig work itself and how our policies on employment classifications and benefits need to evolve accordingly.

Tackling the root problem

Globally, gig workers are increasingly dissatisfied with their end of the bargain. And countries across the globe have taken differing policy approaches in attempting to provide some measure of labour protection and to ensure fairer labour terms.

In Malaysia, gig workers lack rights, benefits and protections as they are legally designated as independent contractors. To a degree, the government has recognised their vulnerabilities; gig workers are specifically mentioned in the 2021 Economic Outlook Report and some forms of assistance have been introduced including work accident insurance by PERKESO, a voluntary retirement savings programme under EPF, a housing credit guarantee scheme, various digital reskilling programmes, a microfinance initiative and many more. But none of these addresses the nature of platform gig work which revolves around delivery fares, payment schedules, rating systems, not to mention general issues on social protection.

It is increasingly evident that there is no way to ensure decent work for gig workers without clarifying their employment classification. If Malaysia intends to maintain the status quo of keeping them as independent contractors, a comprehensive universal safety net would be required to ensure adequate social protection for gig workers (and indeed, all workers). Without a universal safety net, labour laws and benefits that are designed with full-time formal employment in mind will exclude gig workers who do not meet the employment definition.

Why not reclassify gig workers as formal employees with full-time benefits? This approach would be viable only if all gig workers work full–time with one particular gig platform. However, this is hardly the reality. Not all gig workers are the same. Our 2019 study found that gig workers were almost evenly distributed between full-timers and part-timers, and both types of gig workers view gig work as an important income source. Perhaps more importantly, the majority of gig workers according to our study have a strong preference for job flexibility.

Reclassifying all gig workers as formal employees risks curtailing their job flexibility and may produce unintended consequences. As seen in Germany, Spain and most recently the Netherlands, some gig platforms have ceased country operations entirely after formal employment classification was imposed, rendering their business models unsustainable.

The all-or-nothing approach of classifying gig workers either as independent contractors or formal employees carries risks from two extreme ends: on the one hand, classifying as independent contractors means leaving gig workers vulnerable to algorithms and working conditions that are highly influenced by gig platforms’ practices. On the other hand, classifying gig workers as formal employees would increase the cost of doing business without necessarily improving their working conditions or preserving their jobs.

Policymakers need to develop a new employment classification. Our cross-country comparison of gig worker policies shows a few country experiences we can learn from and to this end, we suggest a new worker category known as a dependent contractor to capture the unique nature of gig work. This new classification would allow the government to prescribe labour provisions for gig workers based on the labour power dynamics inherent in gig platforms.

Note: More on this, and on worker benefits in our current age of job informalisation, can be read in our Fair Work Act proposal.

Regulatory sandbox needed to facilitate regulatory innovation

We’ve seen what happens when significant policy decisions – such as imposing blanket full-time employment classification – are meted out on gig ecosystems. Customisation and evolution from our current policy paradigms is required to balance job flexibility with worker protection.

Therefore, for a feasible duration, we fully support a policy environment of trialling and flexibility for regulators in developing a better employment classification for gig workers. As a way of navigating this uncharted policy territory, we propose the creation of a regulatory sandbox to negotiate and formalise the structure, scope and terms for a proposed National Employment Status Test, which would ultimately lead to an employment classification for gig workers that is fit for purpose.

What is a regulatory sandbox? A regulatory sandbox refers to a controlled environment under regulatory supervision which is typically used for testing new products, services, business models and delivery mechanisms in the financial sector.

We have seen similar initiatives undertaken in other countries to spur regulatory innovation for protecting gig workers. In Denmark, a gig platform Hilfr and Danish union 3F collaborated to test a new classification method that automatically recategorises qualified gig workers as employees with some employment benefits, and an opt-out option to remain self-employed. And in mid-2022, Uber and the Transport Workers Union signed a joint Statement of Principles to call for legislating an independent body for studying and reforming the rights and conditions of gig workers in the transportation and food delivery sectors. A local example would be the regulatory sandbox to provide a regulatory environment for financial technology established by Bank Negara Malaysia in 2016.

We believe that the Ministry of Human Resources (MOHR) is well positioned to set up a regulatory sandbox for re-classifying gig workers, where novel regulatory approaches like the National Employment Status Test can be developed and tested. The government can spearhead the regulatory sandbox with the participation of key stakeholders to conduct studies and policy experiments within a set time.

The shift away from formal full-time employment to flexible hour gig work marks a significant, perhaps enduring, change in contemporary work culture. Emerging labour trends, including flexible work, remote working and digital nomadism, are creating new challenges for labour laws that were formulated in the past prior to its existence.

We have arrived at a policy juncture where the government must decide between two policy approaches: a wait-and-see strategy with incremental policy shifts, or a structured trial-and-error approach to seeking new regulatory innovations. We believe that the latter is a more progressive, forward-looking policy approach in embracing the future of work to ensure decent work for all.

* This article first appeared in the Malay Mail on 29 August 2022.

Email us your views or suggestions at editorial@centre.my

Support job transition, facilitate career advancement

The importance of a skilled workforce has been well established and every year, the government sets aside substantial investments to fund a range of training programmes and institutions, as covered in our primer. But this supply-driven approach needs to be complemented by an understanding of barriers faced by low-income workers and school leavers in accessing these opportunities. This editorial looks at Malaysia’s skills development policies and suggests the need for a new policy direction.

Current approach and policy gap

Traditionally, the government plays the role of training provider in the skills development system e.g. they build infrastructures and invest public funds to expand the range of course programmes and training institutions. There were 662 public training institutions in Malaysia recorded in December 2020, including 22 state-administered institutions.

In terms of programmes, the government’s initiatives range from targeted programmes like Place and Train for school leavers and the unemployed, and the Micro Connector Programme for B40 youths and women, to varying versions of ‘one-stop’ platforms, such as MDEC’s Digital Skills Training Directory, HRD Corp’s Upskill Malaysia, HRD Corp’s e-Latih, and, more recently, MOE-HRD Corp’s Microcredential Initiative.

Despite heavy investments on infrastructure and funds to accelerate skills development, the returns have been less than satisfactory. Accessibility remains an issue faced by those who want to reskill and upskill. Our 2020 survey on non-graduate delivery riders revealed that more than half of those interested in reskilling do not know where or how to access the training courses. Respondents also reported facing a lack of support to identify skills courses best suited to their needs and preferences. They would like to receive career advice and guidance, but there are few offerings on the ground.

Simply adding more programmes and institutions does not help workers to overcome access barriers. What they need are tools to support and facilitate their ability to plan their careers and navigate the skills development system. 

From training provider to career facilitator

Making skills development accessible goes beyond providing training programmes. What we have found in our research, which is echoed by a report from Brookfield Institute, is that workers require support for job transitions. In contemporary society where jobs are becoming more precarious, rapid and frequent career transition can be expected to be increasingly common.

Is there a significant difference between a training provider and a career facilitator? We argue that they emphasize distinct policy goals: the former seeks to ensure adequate supply of training avenues and resources, while the latter focuses on helping workers to identify appropriate opportunities and provide the necessary support to assist them in realizing those opportunities.

As a career facilitator, the government can implement measures such as information organisation, course curation, simpler financial aid options, and career counseling and guidance. This shift in policy perspective helps workers overcome access barriers at two levels: firstly, by helping them to identify career or job transition opportunities relevant to their interests, needs and preferences. Secondly, by enhancing their chances to realize those opportunities via recommending appropriate reskilling or apprenticeship programs, together with supportive measures such as income replacement stipends.

Countries such as Singapore, Canada, the United Kingdom, Sri Lanka, and the United States have implemented examples of such policy measures. The figure below describes a few policy interventions that could be game-changers for Malaysia’s workers, especially workers from lower-income bands (Figure 1).

Figure 1: Facilitative Skills Development Policy Interventions

Conclusion

Frequent and rapid job transition is expected to be more common in contemporary Malaysian society. Providing reskilling courses is only one aspect of skills development, and the government can help workers overcome accessibility barriers through policy innovations such as those outlined above.

At the time of writing, skill-related underemployment has become a looming labour market concern in Malaysia. The Department of Statistics Malaysia (DOSM) reported that more than one-third of tertiary-educated employed persons work in semi-skilled and low-skilled jobs in the first quarter of 2022, as they lack the skills needed to fill the high-skilled positions. Many non-graduates, (and graduates too) have turned to informal gig work for livelihood, as the formal jobs available do not pay enough to make ends meet.

To ensure social mobility for all in this era, policymakers must go above and beyond to support everyone to access available reskilling opportunities, particularly those from less privileged backgrounds. We call on policymakers to begin addressing accessibility barriers by embracing the role of career facilitators for workers in need.

Email us your views or suggestions at editorial@centre.my