What You Need to Know About Unionisation in Malaysia

Unions play a vital role in improving workers’ rights, pay, and working conditions. In Malaysia, organised labour movement began before independence, when public and private sector workers formed the General Labour Unions (GLUs) in the 1920s. At that time, GLUs and other unions were not only active in promoting workers’ rights but were also involved in the fight for the country’s independence. 

Fast forward to the present day, Malaysia’s unionisation rate has been declining in the last four decades (Figure 1). According to the most recent data from the Department of Trade Union Affairs, there were 767 trade unions in 2022, representing only 5.8% of the Malaysian workforce, with less than 2% of all workers covered by collective agreements. One reason for this decline is the low union awareness among Malaysian workers, especially the younger generation.

Figure 1: Unionised vs Non-Unionised Workers in Malaysia, 1982-2022

So what exactly is a union, and how do unions protect workers? To promote a better understanding, this primer provides a list of essential FAQs to shed more light on unions, unionisation, and the possible reasons that have hindered workers from unionising in Malaysia.

What is a union?

A union is defined in Malaysia by the Trade Unions Act 1959 as an association of formal employees or employers in the same or similar trade, occupation, or industry. A union allows its employee members to exercise two fundamental labour rights1: the right to express work-related grievances without fear of retribution, and the right to bargain collectively for better working conditions.

There are three types of unions: public sector employee unions, private sector employee unions, and employer unions. Among the private sector employee unions, some are national unions that represent employees in the same or similar sector, while others are in-house unions comprising employees who are hired by the same employer. Aside from these, some union members have also come together to form a society registered under the Societies Act 1966 to foster stronger member solidarity such as the Malaysian Trades Union Congress and the Malaysia Employers Federation2.

1 These two enabling labour rights are also featured in the fair representation pillar of the Fair Work Act, which we have proposed as an omnibus legislation to bring about labour law reforms in Malaysia. Read the research series here.

2 Interestingly, MEF also permits individual employers to join as ordinary members, as highlighted in the Rule 7 of its constitution.

How do unions protect workers?

Generally, unions protect workers in three ways. First, they can represent workers in labour disputes with employers to combat labour exploitation. Second, some may provide members access to additional welfare services, such as skills training, childcare support, and cost of living allowances. Finally, and more importantly, unions can engage in collective bargaining with employers on behalf of their members for better rights, pay, and benefits, which are critical for shaping inclusive and effective governance of work

But why should employees engage in collective bargaining when they can improve their working conditions through individual negotiations with their employers? The difference between collective bargaining and individual negotiation lies in the employment power relationship (Figure 2).

Figure 2: Differences Between Individual Negotiation and Collective Bargaining

Through collective bargaining, workers from the same segments can form a single voice to negotiate a collective agreement with employers to set mutually agreed terms as the minimum labour standards. Meanwhile, the extent to which an individual employee’s working conditions may improve via individual negotiation depends on the employee’s job performance and negotiation skills. The former establishes minimally humane and fair working conditions for a group of workers, whereas the latter is often a strategy workers use to seek compensation that is commensurate with their performance.

How do workers unionise in Malaysia?

According to the Trade Unions Act 1959 and the Industrial Relations Act 1967, all formal employees can join and form a union unless they hold a managerial, executive, confidential, or security position. Seven or more eligible employees can apply to register a union with the Trade Union Director-General to represent workers from the same or similar trade, occupation or industry. 

Before a new union can bargain with an employer, it would need employer recognition with approval from the Trade Union Director-General and the Human Resources Minister (Figure 3) to justify its competency in representing workers. If the union does not receive employer recognition, it can seek government intervention. But the process is complicated as it involves filing a complaint with the Trade Union Director-General, organising a secret ballot, and seeking ministerial approval (i.e. Ministry of Human Resources).

Figure 3: Trade Union Recognition Claim Process

Source: Department of Industrial Relations, Ministry of Human Resources

The union can begin inviting the employer to collective bargaining after receiving employer recognition to represent workers. If an employer-employee consensus is reached, both the employer and the union shall file a request for cognizance of the collective agreement with the Industrial Court. The court would decide, approve, and announce an Award to tie the employer and the union to the collective agreement for enforcing the mutually agreed labour standards.

If collective bargaining fails, the union may seek government approval to adopt other tactics to gain concessions from the employer, such as picketing and striking (Figure 4). Any union of employees that plans to go on a labour strike must gain support from at least 60% of the total eligible members, and submit the result to the Industrial Relations Director-General within seven working days. That said, unions are not permitted to picket or strike in response to a labour dispute that has already been referred to the Industrial Court or without ministerial approval.

Figure 4: Differences between picketing and striking

Going by labour laws, employees are legally free to unionise. However, there have been attempts by employers and law enforcers to undermine workers’ right to unionise using other laws (Figure 5).

Figure 5: Recent Attempts to Deter Workers From Unionising


Looking ahead, unions will remain an essential part of a healthy labour market. The government recently passed the Trade Union (Amendment) Bill 2022 on 5 October 2022, which allows multiple unions to be formed in a single workplace. Although employer federations and some worker unions had previously opposed it, the former Human Resources Minister Datuk Seri M. Saravanan claimed that it would increase Malaysia’s unionisation rate, and the Labour Law Reform Coalition has lauded the legislative updates and called for the government to enforce it in March 2023 fully.

This legislative update, however, is unlikely to ensure workers’ right to unionise. We hope that policymakers will take the time to look into ways to address the underlying issues that are causing Malaysia’s union membership decline. For workers and the general public, we hope this primer helps you better understand and exercise your right to unionise.

Housing an Ageing Nation, Part 1

Malaysia is officially an ageing country, with 7.3% of its population expected to be 65 years old and older by the end of this year.1 Recent estimates also suggest that Malaysia will become an aged society by 2044 (when 14% of the population are aged 65 years or older) and a super-aged society by 2056 (20% of the population are aged 65 years or older). 

Traditionally, the task of caring for the elderly falls upon respective households. The Malaysia Ageing and Retirement Survey (MARS) 2018/2019, which was conducted by Universiti Malaya’s Social Wellbeing Research Centre (SWRC), found that 84.2% of respondents, all aged 40 years and above, live with their family members, mostly their unmarried children. 

This trend of informal familial care, however, may not be sustainable for long due to several factors. Firstly, household size has declined from 5.2 in 1980 to 3.8 in 2020. Secondly, the number of three-generational households has dropped from 41.1% in 2004 to 30.7% in 2016. Thirdly, the proportion of households with only older persons has increased 16.5% to 19% over the same period. 

Thus, prospective senior citizens may face difficulties in obtaining housing or shelter security as the propensity of informal familial care declines. They would have to explore ways to age independently by living alone or with a partner or fellow seniors. In fact, this shift towards independent ageing has already begun; a study by Sun Life Malaysia indicates that most respondents do not want to depend on their children after retirement. 

In this first instalment of the research series, we look into three urgent concerns regarding housing and shelter for current and prospective seniors as Malaysia approaches the status of an aged society. 

Future housing insecurities faced by prospective senior citizens

1. Lack of affordable and senior-friendly housing

The first problem is the lack of affordable and senior-friendly housing. Many affordable and recent housing developments in the Klang Valley, including PR1MA and other government-subsidised projects, are designed as “shoebox” units without including senior-friendly designs and features. 

Notwithstanding the limited floor area, these units are not catered to enable a safe and conducive elderly living. They lack senior-friendly features such as ramps, railings, low toilets and spacious bathrooms. The compound of the housing blocks also may lack safe pedestrian walkways and easy access to much-needed facilities such as healthcare facilities and public spaces (parks, etc.). 

The high car-dependency of neighbourhoods in urban areas also means that these housing developments are seldom well integrated with public transportation networks. Such designs pose a safety hazard for senior citizens, especially those suffering from debilitating conditions such as Alzheimer’s. Their ability to age independently is also curtailed as some seniors may lose the ability to drive due to physical effects of old age such as poor eyesight. 

Granted, some developers are beginning to realise the need and demand for senior-friendly housing as seen in a few projects such as The Green Leaf in Sepang, Green Acres in Ipoh and AraGreens Residence in Ara Damansara. Yet, the scale of implementation of such a concept is still small; it is also financially viable only for better-off households. One particular senior-friendly housing, for example, requires residents to submit a RM300,000 deposit to obtain a lifelong lease. There appears to be a lack of consideration and incentive to expand this concept to low-income households whose prospective senior citizens are arguably in greater need of housing security. 

2. Low social security for non-homeowners

Low social and financial security also pose serious challenges to prospective senior citizens, particularly non-homeowners. This group is vulnerable to unaffordable rental rates, whose market is dominated by private landlords as opposed to public entities within the Malaysian context. As these private landlords are presumed to be motivated by profit, the renters face high shelter insecurity if rental rates continue to be determined by market forces without any government stop-gap measure or intervention. 

SWRC’s MARS survey found that only 43.3% of respondents aged 40 years old and above own homes. The same study found that the median savings among respondents is RM10,520, indicating that half of the respondents have savings of less than RM10,000, which would severely limit their capability to rent their own house in the private market. 

The situation is aggravated by the insufficient retirement savings which became apparent in the aftermath of the Covid-19 pandemic following several rounds of special EPF withdrawal schemes. EPF estimated that 73% of its members will not be able to meet the minimum Basic Savings threshold (RM240,000 at age 55) and that 46% of contributors below 55 have less than RM10,000 in their EPF accounts. Insufficient funds to live a comfortable life during retirement is cited as the biggest fear by 63% respondents in Sun Life Malaysia’s survey.

Taking into account long-term inflation effects, private rental rates are likely to increase, especially if long-term demand shifts away from homeownership. Without governmental intervention to control rental rates, many would face financial hurdles to secure comfortable and affordable housing during their senior years.*

*In our three-part Room for Rent research series, we elaborate on the need for more pro-rent policies in the country as renting becomes the only viable option for many Malaysians to fulfil their housing needs.

The lack of affordable senior-friendly housing as described earlier further compounds the challenges of independent ageing among low-income seniors. This increases the need for upping the supply of such houses, so that less well-off seniors can afford to enjoy financial and shelter security in their golden years. 

3. Inadequate Senior Care Facilities

Another issue that contributes to the shelter insecurity among future seniors is inadequate senior care facilities. Such premises have long existed as an option for residential and day care service for the elderly. However, these facilities, be they public or private, are currently inadequate to serve current demand. 

According to a 2016 World Bank report, public elderly care facilities in Malaysia can only accommodate 2,745 residents. Private care facilities are estimated to accommodate up to 30,000 residents – only about 5% of the projected potential demand. Bureaucratic red tape has also resulted in the proliferation of unlicensed elderly care homes which may pose a safety hazard due to unmet standards and requirements. 

There is also the question of access among less well off households. Private facilities, for example, are too expensive for a majority of households. According to a list compiled by the Association of Residential Aged Care Operators of Malaysia, prices for private aged care homes range from RM1,000 to RM2,000 in Kedah (for a twin room) to RM2,000 to RM3,000 in Putrajaya (for a triple shared room) per month. This price range is far above what a typical household can afford, considering that the median household income as of 2019 is RM5,873. 

Meanwhile, public care facilities suffer from a lack of sufficient public financing. The World Bank calculated that Malaysia’s public spending on aged care amounted to less than RM60 million from 2015 to 2019, accounting for 0.01% of the country’s GDP, which is unsurprisingly lower than most developed countries. The average cost of long-term care among OECD countries is 1.5% of GDP.  

The weaknesses of both public and private elderly care facilities indicate that resources will be more efficiently allocated to a third category of care provider, private not-for-profit organisations. These organisations mostly comprise NGOs and religious organisations, and are highly dependent on public donations. They mostly offer home and community-based elderly care centres, but their number is still too low to be depended on as a long-term solution to prospective seniors’ housing insecurity. 

Moving Forward 

The topic of elderly care is still considered sensitive within the Malaysian cultural context. However, society cannot afford to put off discussion on the topic anymore and must begin to consider alternative modes of elderly care away from the current informal familial care solution, be they institutionalised care or independent ageing models. 

Given the drastic inadequacy of senior care facilities and housing currently, it would be unrealistic to expect the government to shoulder the main responsibility to care for the future elderly. And that is why perhaps it is better for the government to begin enacting policies that promote independent ageing instead, which is fiscally more bearable and achievable. 

Such policies should attend to both the physical and social needs of senior-friendly housing – the former namely the physical design of housing, to ensure that there is minimal mobility restriction and health hazard to old-aged residents. Senior-friendly housing should also include public spaces that enable residents to live and age comfortably and independently, as well as good public transport connectivity and walkability, among other things. 

On the social dimension, these housing complexes must enable residents to pursue social activities and form social relationships among themselves (e.g. gardening, exercising, weaving, cooking). These social activities can also be included as part of local community programmes to encourage residents to interact with and contribute to their surrounding communities. 

Housing is only one aspect of senior living and the ageing process. It is however one of the most vital. With shelter security, seniors will not only be able to live safely and comfortably, but also make active contributions to society. We hope that the government can kickstart the process of drafting a comprehensive policy framework on elderly housing and care to ensure that Malaysia is well-prepared to cope with its status as an ageing society. In the second part of this research series, we will focus on possible options that the government can explore to empower prospective seniors to obtain shelter security and thus age independently.

1 According to the United Nations, an ageing country is one whereby at least 7% of its population is aged 65 years and older. 

Email us your views or suggestions at editorial@centre.my.

Memahami keresahan veteran

Othman Bashah adalah seorang veteran Regimen Askar Melayu Diraja (RAMD) yang pernah melawan ancaman komunis dari tahun 1970 hingga 1990. Kini, pada usia 75 tahun, veteran tentera ini menerima pencen sebanyak RM900 dan bekerja di kedai makan dengan gaji harian untuk menampung hidup. Bilamana kisah kehidupan sebegini dilaporkan, reaksi masyarakat berkisar kepada perasaan  kagum dan berterima kasih orang ramai atas khidmat bakti anggota tentera kepada negara. Namun satu lagi persoalan sering juga ditimbulkan – apakah nasib mereka setelah mereka bersara daripada khidmat ketenteraan?

Ramai veteran tentera telah bersara tanpa bayaran pencen yang mencukupi. Mereka juga telah bergelut dengan ketiadaan pekerjaan yang membayar gaji kehidupan yang dapat membantu mereka untuk terus menyumbang kepada masyarakat. Persatuan Veteran Angkatan Tentera Malaysia (PVATM) melaporkan bahawa hampir 60% veteran tentera berpencen hidup di bawah garis kemiskinan – iaitu kira-kira dua daripada tiga anggota, yang rata-ratanya berpangkat rendah. Menurut PVATM, sehingga Disember 2021, terdapat lebih daripada 350,000 veteran tentera* di Malaysia, dengan kadar persaraan sekitar 4,500 hingga 5,000 anggota setiap tahun. Juga, bukan semua akan menjadi veteran berpencen; kira-kira satu daripada tiga anggota tidak layak mengambil pencen.

*Nota: Bilangan yang dilaporkan PVATM ini adalah rekod tidak rasmi dan ianya adalah lebih tinggi daripada bilangan yang berdaftar dengan Jabatan Hal Ehwal Veteran ATM (JHEV) yang berjumlah 207,017 veteran sehingga Disember 2022.

Disebabkan ramai anggota tentera yang bersara dalam kemiskinan, kumpulan-kumpulan yang mewakili golongan veteran kebelakangan ini telah lantang menyeru agar kebajikan mereka lebih diberi perhatian oleh kerajaan. Pihak kerajaan sendiri telah mengakui bahawa dasar-dasar berkenaan kebajikan veteran perlu disemak semula. Namun apakah langkah-langkah yang boleh diambil untuk memenuhi hasrat ini?

Untuk menambah baik kebajikan golongan veteran, adalah penting bagi kita untuk memahami dua permasalahan yang mendasari cabaran hidup yang sedang mereka lalui, iaitu isu sistem pencen dan peluang kerja pasca-persaraan. Primer ini meneliti isu-isu tersebut dengan mendalam dan membincangkan jalan ke hadapan bagi menangani krisis kebajikan veteran tentera di Malaysia.

Kadar pencen yang tidak mencukupi dan berbeza

Seperti yang telah dinyatakan di atas, tidak semua veteran tentera di Malaysia menerima pencen perkhidmatan. Menurut maklumat daripada laman web Jabatan Hal Ehwal Veteran (JHEV), hanya Pegawai, Pegawai Tidak Tauliah dan Anggota Lain-Lain Pangkat yang telah berkhidmat selama sekurang-kurangnya 20 dan 21 tahun layak menerima pencen perkhidmatan* (lihat Rajah 1 untuk maklumat tentang kategori pangkat ATM). Pengecualian hanya diberikan untuk anggota-anggota yang dibersarakan atas sebab kesihatan. 

*Nota: Secara perbandingan, penjawat awam dan ahli parlimen masing-masing layak menerima pencen kerajaan setelah 10 dan 3 tahun perkhidmatan.

Rajah 1: Kategori Pangkat Angkatan Tentera Malaysia

Sumber: Portal Rasmi Tentera Darat Malaysia, Portal Rasmi Tentera Laut Diraja Malaysia, Portal Rasmi Markas Angkatan Tentera Malaysia, Jabatan Hal Ehwal Veteran ATM (JHEV)

Mereka yang berkelayakan akan menerima pencen perkhidmatan berdasarkan gaji terakhir dan jumlah tempoh perkhidmatan mereka. Kerajaan menokok kadar pencen sebanyak 2% setiap tahun. Selain pencen perkhidmatan, veteran juga menerima ganjaran perkhidmatan secara sekaligus, Faedah Gantian Cuti Rehat (FGCR), dan caruman Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT) mengikut kelayakan masing-masing. JHEV juga menawarkan Skim Bantuan Sara Hidup sebanyak RM300 sebulan kepada veteran yang berumur 60 tahun ke atas atau yang hilang upaya.

Bagi mereka yang tidak layak menerima pencen, mereka diberikan bayaran sebanyak RM3,000 secara sekaligus setahun bagi yang berumur bawah 60 tahun atau elaun bulanan sebanyak RM500 bagi yang berumur lebih 60 tahun. Golongan ini merangkumi veteran yang berkhidmat kurang daripada tempoh perkhidmatan minimum yang dikehendaki. Rekod awam veteran tidak berpencen ini berjulat antara 27% daripada semua veteran tentera seperti yang dipetik dalam kenyataan bekas Perdana Menteri Dato’ Sri Ismail Sabri Yaakob pada tahun 2021 sehingga 35% menurut JHEV sehingga 37% menurut kenyataan PVATM pada tahun 2021. Dalam erti kata lain, secara kasarnya satu daripada setiap tiga veteran tidak menerima pencen perkhidmatan.

Sejak beberapa tahun yang lalu, golongan veteran semakin vokal dalam menyuarakan kebimbangan ekonomi mereka. Pada bulan Jun 2022, seramai 2,000 veteran telah berhimpun di Tugu Negara di Kuala Lumpur bagi menggesa kerajaan untuk meluaskan perlindungan pencen kepada mereka yang berkhidmat kurang daripada 21 tahun dan yang telah diberhentikan atas sebab disiplin. Tiga bulan kemudian, satu lagi kumpulan telah berjalan dari Perak ke Putrajaya untuk menyerahkan memorandum kepada Kementerian Pertahanan bagi menuntut semakan pencen bagi veteran yang bersara sebelum 2013.

Peluang pekerjaan pasca-persaraan yang terhad

Selain daripada isu pencen, veteran juga menghadapi cabaran dalam menjana pendapatan setelah mereka bersara daripada perkhidmatan. Kerajaan telah menubuhkan JHEV pada tahun 2000 dan sebelumnya Perbadanan Hal Ehwal Bekas Angkatan Tentera (PERHEBAT) pada tahun 1994 sebagai langkah untuk menambah baik kebajikan sosioekonomi golongan veteran.

Pada masa ini, veteran boleh mengakses latihan peralihan yang dikendalikan JHEV untuk mendapatkan kemahiran kerjaya sebagai persediaan sebelum besara dan beralih ke bidang awam. PERHEBAT pula menawarkan kursus kemahiran dalam bidang-bidang seperti kejuruteraan mekanikal dan elektrikal, hospitaliti, pembinaan, automotif, pengurusan perniagaan kecil dan sederhana, dan banyak lagi. Anggota-anggota yang berkelayakan boleh mendaftar dalam latihan peralihan pra-kerjaya PERHEBAT secara sukarela seawal dua tahun sebelum tarikh persaraan dan dalam mana-mana latihan kemahiran dan kerjaya selepas tarikh persaraan.

Selain daripada kursus-kursus latihan yang ditawarkan badan dalaman ATM seperti PERHEBAT, veteran juga boleh menyertai latihan-latihan pembangunan kerjaya yang dikelolakan oleh institusi-institusi awam dan swasta sebagai persediaan untuk beralih ke bidang kerjaya yang baru, seperti rakyat Malaysia yang lain. Primer kami mengenai sistem pembangunan kemahiran di Malaysia memberikan gambaran keseluruhan tentang peluang kemahiran semula (reskilling) dan cara membiayai penyertaan dalam kursus-kursus tersebut di negara ini.

Walaupun lanskap pembangunan kemahiran pada masa ini adalah meluas, peralihan kerjaya masih menjadi cabaran yang sangat hebat kepada ramai rakyat Malaysia, seperti yang kami dapati dalam tinjauan pekerja tidak formal bukan graduan yang telah kami jalankan pada tahun 2020.

Dalam isu veteran, ramai yang telah bersara dalam usia 40-an terpaksa bersaing dengan graduan yang lebih muda atau yang baru menamatkan pengajian untuk mendapatkan pekerjaan. Graduan-graduan baru tersebut berkemungkinan besar telah menerima khidmat bimbingan kerjaya di universiti sebagai persediaan untuk mereka melangkah ke alam pekerjaan. Dalam persekitaran yang penuh persaingan ini, langkah-langkah lanjut harus diambil oleh pembuat dasar selain hanya bergantung kepada penawaran kursus-kursus kemahiran secara sukarela bagi membantu veteran mengemudi kehidupan pasca-persaraan mereka.

Sepertimana kisah Ruslan, yang setelah ditamatkan perkhidmatan atas sebab kesihatan telah hidup sebagai gelandangan di Kuala Lumpur. Meskipun beliau kini telah tinggal bersama keluarga angkat, keperitan hidup yang dilalui sebelum ini – beliau terpaksa bergantung kepada pencen hilang upaya yang sedikit dan tidak mampu menampung kos kehidupan seharian – adalah satu contoh cabaran yang dihadapi oleh sesetengah veteran. Peralihan kerjaya atau latihan semula mungkin adalah impian yang sukar digapai oleh sebab mereka terpaksa bergelut dengan realiti kemiskinan.

Jalan ke hadapan

Kemiskinan tidak harus menjadi harga kepada patriotisme. Pada masa ini telah wujud keperluan untuk mereformasikan perlindungan kebajikan veteran di Malaysia. Reformasi ini perlu merangkumi semakan semula sistem pencen dan juga penambahbaikan dari segi sokongan peralihan kerjaya untuk membantu golongan veteran meneruskan kelangsungan hidup. Namun, sehingga isu pencen telah menemui penyelesaian yang bermakna, memperbaiki sokongan peralihan kerjaya adalah isu yang lebih segera yang perlu diselesaikan oleh pembuat dasar.

Memandangkan kerajaan sedang berhadapan dengan kadar hutang fiskal yang tinggi, perluasan dan peningkatan jumlah pencen berpotensi untuk menimbulkan kebimbangan yang baru kepada pihak kerajaan, tanpa semestinya menyelesaikan isu-isu yang lama. Semakan semula gaji anggota tentera pada tahun 2007, 2013 dan 2016 telah mewujudkan kohort veteran yang pelbagai, yang digolongkan dalam kategori-kategori pencen yang berbeza. Walaupun pengemaskinian tersebut memberi sedikit kelegaan kepada veteran, ia tidak menyelesaikan isu pencen yang tidak mencukupi dan berbeza yang telah kami bincangkan di atas, dan tidak juga membantu mereka untuk mengenalpasti peluang menjana pendapatan pasca-perkhidmatan secara efisien.

Anggota yang telah bersara daripada khidmat ketenteraan dan memasuki pasaran kerja awam sebagai tenaga kerja memerlukan sokongan untuk mengkonseptualisasikan semula identiti sosial mereka, mengenalpasti laluan kerjaya yang sesuai, belajar semula kemahiran kerjaya, dan mengadaptasikan diri dalam pasaran kerja. Menurut sebuah kajian, sokongan peralihan kerjaya yang intensif untuk membantu golongan veteran bekerja dapat meningkatkan prospek kerjaya, tahap kesihatan dan kesejahteraan mereka.

Pembuat dasar perlu berpandangan lebih jauh dalam usaha untuk membantu veteran mengemudi perjalanan kerjaya pasca-persaraan mereka. Inisiatif-inisiatif di negara lain boleh dirujuk sebagai contoh dan diterima pakai sekiranya dapat disesuaikan dengan konteks Malaysia. Amerika Syarikat misalnya telah menubuhkan Pusat Peralihan Veteran dan Anggota Tentera (Veteran and Military Transition Center), menyediakan pusat-pusat sehenti Pelayar Pekerjaan (Employment Navigator), menawarkan khidmat Terapi Pemulihan Pekerjaan (Compensated Work Therapy), dan banyak lagi. Pendekatan sebegini, yang lebih proaktif dan menyeluruh, pada akhirnya berupaya untuk membolehkan mereka untuk terus memberi sumbangan yang bermakna kepada masyarakat. 

Emel pandangan atau cadangan anda ke editorial@centre.my.

Mencari Ruang Sewa, Bahagian 3

The Centre telah memulakan sebuah siri kajian untuk mendalami pengalaman, cabaran dan aspirasi isi-isi rumah penyewa pada Disember 2021. 

Dalam Bahagian 1, kami mengetengahkan perihal bilangan isi rumah penyewa yang tinggi dalam kalangan kumpulan B40 dan M40 di Lembah Klang. Walaupun kadar pemilikan rumah Malaysia agak tinggi, pada 76.9% (2019) secara umumnya, hanya 45% dan 53% isi rumah B40 di Kuala Lumpur dan Selangor yang memiliki rumah sendiri.1 Sementara itu, 51% dan 65% isi rumah M40 memiliki rumah sendiri di Kuala Lumpur dan Selangor.2 Hal ini menunjukkan bahawa terdapat sejumlah besar isi-isi rumah penyewa “tersembunyi” terutamanya dalam kalangan mereka yang berpendapatan rendah di kawasan bandar. Ini menandakan bahawa perlunya ada perhatian dasar yang lebih dekat terhadap keresahan dan bebanan mereka. 

Bahagian 2 pula memaparkan pendekatan-pendekatan utama, berdasarkan contoh-contoh negara luar, yang boleh kerajaan amalkan untuk memperbaik pasaran rumah sewa. Kami mencadangkan tiga tonggak dasar utama, iaitu meningkatkan perlindungan penyewa, menggalakkan lebih banyak penawaran rumah sewa melalui insentif dan memperkenalkan langkah-langkah untuk menstabilkan kadar sewa. 

Dalam bahagian ketiga dan terakhir siri kajian ini, kami kongsikan dapatan tinjauan yang telah dilakukan untuk mengumpul dan mencatat pengalaman, keresahan dan aspirasi penyewa. Walaupun majoriti kecil responden ingin memiliki rumah sendiri, terdapat sebahagian daripada mereka yang ingin menyewa secara jangka panjang, atau masih tidak pasti. 

Lokasi timbul sebagai faktor penting dalam keputusan seseorang responden untuk membeli atau menyewa rumah. Hal ini juga benar dalam kalangan responden berpendapatan rendah, yang ramainya meletakkan lokasi sebagai faktor penting setanding dengan faktor-faktor berkaitan kemampuan kewangan seperti jaminan kerja jangka panjang, kebolehan membayar wang pendahuluan dan kelayakan memperoleh pinjaman rumah. Dapatan ini membuat kami tertanya-tanya bahawa adakah strategi kerajaan untuk menggalakkan pemilikan rumah melalui skim-skim pembiayaan mudah, dan pembinaan rumah-rumah kos rendah dan sederhana di lokasi-lokasi terpencil perlu diiringi oleh langkah-langkah yang meningkatkan bilangan rumah mampu sewa di kawasan-kawasan strategik. 

Ini adalah beberapa penemuan utama, antara yang lain, daripada tinjauan kami yang diperincikan dengan lebih lanjut di bawah.

Tentang tinjauan ini

Tinjauan kami disebarkan dari 10 Mei hingga 7 Jun 2022 secara dalam talian melalui kaedah persampelan mudah. Soalan-soalan yang dikemukakan disediakan dalam Bahasa Melayu, Inggeris dan Mandarin.

Disebabkan sumber yang terhad, respon-respon tinjauan ini tidak melambangkan sampel yang berstrata nasional. Justeru, kami sarankan supaya pembaca mengambil kira batasan ini semasa meneliti dapatan tinjauan ini. Niat kami dalam melakukan tinjauan ini adalah untuk melakar gambaran awal situasi dan aspirasi penyewa di Malaysia, yang masih belum ada ekoran kekurangan data mengenai pasaran rumah sewa.

232 responden merangkumi 173 penyewa semasa dan 59 bekas penyewa telah menjawab tinjauan ini. Respon-responnya terpencong ke arah penduduk Lembah Klang (83%), dan warga Malaysia berumur bawah 40 tahun (74%). 

Bumiputera Melayu merupakan responden terbanyak (68%), diikuti oleh Cina (12%), India (8%), Bumiputera Bukan Melayu (5%), Lain-Lain (4%) dan Bukan Warganegara Malaysia (3%). 

Dari segi pendapatan, lebih kurang separuh responden (51%) terdiri daripada isi rumah berpendapatan bawah RM5,000 sebulan – sebuah kategori yang dianggap sebagai B40 apabila disesuaikan kepada konteks Kuala Lumpur dan Selangor. Ini diikuti oleh isi rumah berpendapatan RM5,001-RM11,000 (29%), RM11,001-RM15,000 (10%) dan lebih daripada RM15,000 (11%). 

Taburan responden agak seimbang mengikut jantina – perempuan (55%) dan lelaki (45%). Dari segi status hubungan pula, separuh telah berkahwin (50%), 45% masih bujang, 4% sudah bercerai (4%) dan 1% telah menjadi balu.

Demografi Responden Tinjauan

Mengapa menyewa? Jawapan berbeza mengikut pendapatan

Tinjauan ini mendedahkan bahawa lokasi menjadi faktor terpenting seseorang responden dalam membuat keputusan untuk menyewa. Lebih daripada separuh responden (53%) menyatakan bahawa mereka memilih untuk menyewa disebabkan lokasi strategik dan ketersambungan rumah tersebut – dekat dengan tempat kerja, sistem pengangkutan awam, atau ahli keluarga.

Pecahan respon mengikut pendapatan mendedahkan bahawa lokasi menjadi sebuah faktor penting merentasi setiap kumpulan. Namun, keutamaannya berubah berdasarkan pendapatan. Bagi isi rumah berpendapatan kurang daripada RM2,700 sebulan, tiga sebab utama untuk menyewa adalah ketidaklayakan memperoleh pinjaman rumah (21%), lokasi yang strategik (20%) dan ketidakmampuan membayar wang pendahuluan. Bagi isi rumah berpendapatan antara RM2,700 dan RM5,000, tiga sebab utama adalah ketidakmampuan membayar wang pendahuluan (19%), lokasi yang strategik (18%) dan jaminan kerja yang rendah (15%). Justeru, keputusan untuk menyewa bagi kedua-dua kumpulan ini didorong oleh faktor kemampuan dan lokasi.  

Berbeza pula dengan golongan berpendapatan lebih tinggi yang lebih mementingkan fleksibiliti dan lokasi. Tidak memeranjatkan bahawa faktor kewangan tidak menjadi pilihan utama dalam keputusan mereka untuk menyewa rumah. 

Bagi isi rumah yang berpendapatan antara RM5,001 dan RM11,000 sebulan, tiga sebab utama untuk menyewa adalah lokasi strategik (22%), fleksibiliti (19%) dan tidak mahu mengambil hutang jangka panjang (15%). Isi rumah yang mempunyai pendapatan antara RM11,001 dan RM15,000 pula memilih lokasi strategik (28%) dan fleksibiliti (22%) sebagai dua faktor utama. Ketidakmampuan membayar wang pendahuluan berkongsi tempat ketiga dengan kemudahan kawasan kediaman (masing-masing 12%). 

Bagi responden berpendapatan lebih daripada RM15,000, tiga sebab utama adalah lokasi strategik (24%), fleksibiliti (22%) dan tidak mahu mengambil hutang jangka panjang (17%).

Rajah 2: Tiga Sebab Utama Responden Menyewa

Beban kos penyewaan

Penyewa yang terbeban dengan kos adalah ditakrifkan sebagai mereka yang membelanjakan lebih daripada 30% pendapatan untuk bayaran sewa dan kemudahan asas setiap bulan.3 Kebanyakan responden tidak termasuk dalam kategori ini. Majoriti besar (84%) membayar 30% atau kurang daripada itu untuk sewa mereka.

Kami memerhatikan bahawa sewa sebagai peratus pendapatan berkurang apabila pendapatan meningkat, dan sebaliknya. Walaupun bilangan penyewa yang membayar lebih daripada 30% pendapatan adalah sedikit, kebanyakan mereka merangkumi isi rumah berpendapatan rendah. Majoritinya adalah mereka yang mempunyai pendapatan isi rumah RM5,000 atau kurang sebulan. Lebih membimbangkan, dalam kalangan isi rumah berpendapatan kurang daripada RM2,700, 42% merupakan penyewa terbeban secara kos (Rajah 2). 

Dari segi beban kos, 79% responden menyatakan bahawa mereka tidak pernah terlambat untuk membayar sewa. Hanya 13% yang pernah terlambat satu atau dua kali setahun manakala 7% terlambat antara tiga hingga lima kali setahun. 1% lambat membayar sewa lebih daripada lima kali setahun. 

Pecahan mengikut pendapatan menunjukkan bahawa kumpulan berpendapatan rendah – terutamanya isi rumah berpendapatan kurang daripada RM2,700 – menghadapi cabaran lebih tinggi untuk membayar sewa tepat pada masa. 48% antara mereka telah melaporkan tunggakan dalam bayaran sewa, dua kali ganda isi rumah berpendapatan antara RM2,701 dan RM5,000, dan tiga kali ganda isi rumah berpendapatan antara RM5,001 dan RM11,000. 

Selain itu, ramai dalam kalangan responden berpendapatan rendah tinggal bersama sekurang-kurangnya lima orang yang lain dalam satu rumah – 38% daripada responden berpendapatan kurang daripada RM2,700 sebulan dan 32% responden berpendapatan antara RM2,700 dan RM5,000. Sebaliknya, peratusan itu antara 8% dan 13% bagi responden berpendapatan lebih daripada RM5,000 sebulan. 

Pengalaman dengan tuan rumah

90% responden telah melaporkan pengalaman positif bersama tuan rumah secara umumnya, seperti menerima layanan yang adil, tuan rumah mengambil tanggungjawab untuk pembaikan besar, atau sanggup membenarkan pengubahan kecil atau rundingan bayaran sewa. 

Kebanyakan responden tidak pernah mengalami ketidakadilan atau layanan kasar oleh tuan rumah seperti diusir tanpa sebab munasabah, deposit jaminan ditolak secara zalim, dihalang masuk ke unit sewa, kenaikan kadar sewa mendadak, atau dipaksa membiayai pembaikan besar rumah sewa. 

Lebih kurang dua pertiga responden (70%) melaporkan bahawa mereka tidak pernah mengalami atau tidak pernah secara sedar mengalami sebarang diskriminasi dalam permohonan sewa mereka. Bagi yang pernah mengalaminya, punca utama pada pandangan responden adalah kumpulan etnik berbanding faktor-faktor gender, pekerjaan atau kewarganegaraan. 

Hal ini paling ketara antara responden berbangsa India dengan 61% (hampir dua pertiga penyewa etnik India) menyatakan mereka pernah mengalami diskriminasi sebegitu. Harus ditekankan bahawa responden berbangsa India sahaja yang dalam kalangannya lebih ramai telah mengalami diskriminasi etnik berbanding mereka yang tidak pernah mengalami diskriminasi langsung dalam penyewaan rumah.

Kesedaran terhadap hak penyewa

Para responden secara amnya mempamerkan kesedaran tinggi tentang hak mereka sebagai penyewa. 91% memberi jawapan betul bahawa tuan rumah bertanggungjawab ke atas yuran penyelenggaraan, cukai tanah dan caj-caj berkaitan hartanah; 81% bersetuju tuan rumah tidak boleh masuk ke dalam premis sewa sesuka hati; 76% pula bersetuju bahawa tuan rumah mempunyai hak untuk menolak sebuah permohonan sewa. 

Namun begitu, responden terbahagi dalam senario-senario tertentu. Sebagai contoh, 48% merasakan bahawa tuan rumah tidak boleh menjual rumah yang sedang disewakan sementara 35% pula menjawab sebaliknya. Buat masa ini, oleh sebab undang-undang khusus penyewaan tidak wujud di Malaysia, penyewa perlu mengosongkan unit sekiranya tuan rumah mengambil keputusan untuk menjual rumah tersebut. 

32% menjawab bahawa tuan rumah berhak untuk mengambil/memotong deposit jaminan penyewa atas apa-apa sebab manakala 59% menjawab sebaliknya. Sehingga wujud sebuah undang-undang yang menyatakan demikian atau sebaliknya, tuan rumah mempunyai kata akhir dalam hal-ehwal pemulangan deposit jaminan kepada penyewa.  

26% responden percaya bahawa tuan rumah punyai hak untuk menghalau penyewa tanpa sebab manakala 65% menyatakan sebaliknya dan 9% kurang pasti. Di Malaysia, tuan rumah mempunyai hak untuk menghalau penyewa, namun mereka juga tertakluk di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik untuk mendapatkan perintah mahkamah sebelum boleh mengusir penyewa rumah mereka. 

Pemilikan rumah kekal sebagai aspirasi untuk ramai responden

Memiliki rumah masih merupakan impian jangka panjang bagi hampir dua pertiga (65%) responden. Pecahan mengikut pendapatan menunjukkan 82% isi rumah berpendapatan RM11,001-RM15,000 sebulan berhasrat untuk membeli rumah, disusuli dengan RM2,700-RM5,000 (68%), RM5,001-RM11,000 (64%), lebih daripada RM15,000 (62%) dan kurang daripada RM2,700 (58%). 

Agak menarik bahawa 26% responden berasa kurang pasti sama ada untuk membeli rumah atau tidak pada masa hadapan. Hampir satu pertiga responden daripada kumpulan pendapatan paling rendah (kurang daripada RM2,700 sebulan) juga tidak pasti sama ada untuk membeli rumah atau tidak, tentu sekali disebabkan ia merupakan suatu pilihan yang lebih mahal bagi mereka. 

Walaupun kebanyakan penyewa yang ditinjau menyatakan bahawa mereka berhasrat untuk membeli rumah, 68% pula merancang untuk terus menyewa sehingga mereka bersedia untuk menetap di sesebuah lokasi. Merancang untuk menyewa sehingga bertemu dengan lokasi yang baik untuk membeli rumah merupakan sebab terutama merentasi semua kumpulan pendapatan kecuali golongan pendapatan terbawah yang merancang untuk terus menyewa atas sebab kemampuan dan jaminan kerja. 

23% responden – bukan jumlah yang kecil – merancang untuk menyewa secara jangka panjang dan tidak membeli rumah. Responden juga bersikap lebih terbuka untuk menyewa secara jangka panjang apabila pendapatan meningkat. Hanya 18% dan 17% respondent yang berpendapatan kurang daripada RM2,700 dan antara RM2,700 dan RM5,000 merancang untuk menyewa secara jangka panjang. Sebaliknya, peratus responden berpendapatan lebih daripada RM5,000 yang ingin berbuat sedemikian adalah sekitar 23% hingga 30%. Menyewa secara jangka panjang mungkin lebih menarik berbanding memiliki rumah bagi responden berpendapatan sederhana dan tinggi disebabkan tawaran unit sewa yang banyak pada braket harga tersebut, dan tawaran bermacam-macam aset dan pelaburan bagi mereka yang mempunyai dana yang banyak. 

Apa penyewa mahu: Pilihan dan polisi

Kami menanya responden apakah faktor yang akan meningkatkan kebarangkalian mereka menyewa secara jangka panjang berbanding membeli rumah. Dua faktor utama yang dipilih merupakan faktor ‘penarik’. 77% responden berkata bahawa mereka akan mempertimbangkan untuk menyewa secara jangka panjang sekiranya terdapat lebih banyak perlindungan undang-undang untuk penyewa seperti undang-undang anti-diskriminasi, jaminan deposit jaminan, dan hak penyewa yang jelas. 73% responden menjawab bahawa mereka akan mempertimbangkannya jika terdapat lebih banyak program mampu sewa seperti rumah-rumah sewa awam, subsidi sewa dan langkah-langkah penstabilan sewa. 

Manakala faktor ketiga utama pula merupakan faktor ‘penolak’. 65% responden merasakan bahawa mereka lebih cenderung untuk menyewa jika hartanah di kawasan yang digemari menjadi terlalu mahal. Kami memerhatikan bahawa ketiga-tiga faktor ini dipilih oleh setiap lapisan pendapatan responden.  

Kami juga menanyakan responden berkenaan cadangan-cadangan dasar yang perlu diutamakan untuk memperkasakan pasaran rumah sewa. Kebanyakan responden memberatkan skim-skim mampu sewa. 

Tiga tindakan dasar utama yang dipilih responden adalah penstabilan kadar sewa (51%), pembinaan lebih banyak rumah awam untuk disewakan (50%) dan subsidi sewa untuk golongan B40 dan M40 (41%). 38% responden juga menganggap bahawa penting untuk pencegahan diskriminasi dalam permohonan penyewaan rumah. 

Adalah agak mengejutkan bahawa hanya 16% responden mengutamakan penubuhan sebuah badan pihak ketiga untuk mengurus deposit jaminan penyewa, yang merupakan sebuah poin kontroversi dalam Akta Kediaman Sewa yang telah dicadangkan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan sebelum ini.

Implikasi buat pembuat dasar

Dapatan utama tinjauan ini menekankan beberapa perkara penting. Pertama, lokasi memainkan peranan besar dalam keputusan seseorang untuk membeli atau sambung menyewa rumah. Skim-skim rumah mampu milik yang pelbagai mungkin telah mengendahkan, atau memandang ringan, kepentingan faktor ini berbanding tahap kemampuan. 

Dari segi dasar, diagnosis yang terlampau bertumpukan kemampuan boleh mengakibatkan tanggapan bahawa perluasan program pembiayaan mudah akan menyelesaikan krisis perumahan negara. Jika lokasi begitu bermakna sebagai sebuah faktor – seperti yang digariskan oleh respon tinjauan – maka perluasan program pembiayaan mudah tidak akan berdaya meningkatkan kadar jualan rumah baru dibina. Ini mungkin menjelaskan kadar jualan rumah PR1MA yang rendah pada peringkat awal program tersebut disebabkan lokasi perumahan yang terpencil dan tidak strategik, selain masalah lambakan rumah ‘mampu milik’ yang melanda pasaran pada masa ini. 

Kedua, sementara pemilikan rumah masih merupakan aspirasi popular, terdapat juga permintaan ketara terhadap penyewaan jangka panjang dengan syarat dasar-dasar dan undang-undang tertentu diperkenalkan. Menyewa sebagai salah satu pilihan mencari tempat tinggal boleh bertambah popular sekiranya penyewa menerima perlindungan lebih tinggi dari segi kemampuan, kestabilan dan keselamatan. Juga penting adalah pengenalan langkah-langkah untuk mencegah amalan diskriminasi dalam proses permohonan rumah sewa. Penubuhan sebuah pangkalan data karakter yang memberikan penilaian kebolehpercayaan dan kesaksamaan seseorang mampu membendung diskriminasi (dan perbuatan jahat lain) dan menggalakkan penyewa untuk menjadi lebih bertanggungjawab. 

Ketiga, lebih banyak perhatian diperlukan untuk membantu isi rumah penyewa yang terbeban dengan kos, yang banyaknya mencakupi isi rumah berpendapatan kurang daripada RM5,000 sebulan. Mungkin disebabkan kekangan kewangan kumpulan ini juga tampaknya mengalami kepadatan hidup yang tinggi dengan ramai antara mereka tinggal bersama lebih daripada 5 orang dalam sebuah kediaman. Justeru, lebih banyak perhatian dasar perlu ditujukan kepada meningkatkan penawaran rumah-rumah mampu sewa yang reka bentuknya sesuai dengan daya huni bandar yang wajar. 

Akhir sekali, perlu ada rangka undang-undang yang menjelaskan hak penyewa serta mekanisme untuk meleraikan pertelingkahan antara penyewa dan tuan rumah. Kami sarankan supaya undang-undang itu, contohnya Akta Kediaman Sewa yang dicadangkan, menumpukan kepada penjelasan kekaburan berkenaan hak penyewa untuk mengurangkan pertelingkahan penyewa-tuan rumah, eksploitasi atau diskriminasi. Terutamanya sama ada tuan rumah boleh memotong atau menyekat deposit jaminan untuk apa-apa sebab, dan jaminan tempoh menyewa sekiranya tuan rumah menjual rumah sewa tersebut. Penjelasan perkara-perkara ini akan memberikan jaminan kewangan dan tempat tinggal yang lebih utuh buat pihak penyewa.


Artikel ini melengkapkan siri Mencari Ruang Sewa yang mempunyai tiga bahagian. Di bahagian 1, kami memulakan siri dengan melakarkan tumpuan dasar yang tinggi dan lama terhadap pemilikan rumah di Malaysia dan menjalankan tinjauan ringkas untuk menerokai mod dan aspirasi perumahan dalam kalangan penduduk. Di bahagian 2, kami menghuraikan tiga pendekatan utama untuk kerajaan contohi untuk memperkasakan pasaran rumah sewa tempatan. Di bahagian 3, kami mendalami pandangan dan pilihan penyewa untuk memahami norma penyewaan, keresahan dan persepsi penyewa terdahulu dan semasa. 

Kami percaya bahawa masanya sudah tiba untuk pembuat dasar memberikan perhatian yang lebih kepada pemerkasaan pasaran rumah sewa dan perlindungan isi rumah-penyewa. Masih tidak banyak dasar yang memanfaatkan golongan ini walaupun mereka merangkumi separuh isi rumah B40 di Lembah Klang. Banding pula dengan berbilang program kerajaan yang digubal untuk menggalakkan pembelian dan pemilikan rumah. Dasar pro-penyewa dan pro-pemilikan bukanlah permainan ‘zero-sum’; kedua-duanya memerlukan perhatian dan pertimbangan selagi pasaran hartanah kekal suram kerana faktor ketidakmampuan dan selagi menyewa merupakan pilihan paling wajar bagi mereka yang tinggal di lokasi pusat dan strategik. 

Harapan kami adalah supaya topik ini menerima lebih banyak perhatian dalam kalangan pembuat dasar, penyelidik dan khalayak umum. Walaupun cadangan Akta Kediaman Sewa merupakan langkah yang baik dan memberangsangkan, butiran dan garis masanya masih kabur dan samar. Ini merisaukan lebih-lebih lagi pada masa permintaan rumah sewa tempatan sudah kian meningkat dan kadar sewa telah memecahkan paras rekod di beberapa negara. 

Justeru, kami berharap supaya kerajaan akan mengekalkan komitmennya untuk membentangkan akta yang amat penting ini secepat mungkin, setelah mendapatkan pandangan pakar-pakar dasar dan pemegang-pemegang taruh, demi kemaslahatan para penyewa yang berdepan dengan peningkatan kos sara hidup. Pengenalan dasar-dasar dan skim-skim baru untuk melindungi isi-isi rumah-penyewa dan memperkasakan pasaran rumah sewa amat diperlukan sekarang dan adalah sesuai untuk menangani keadaan zaman ini.

  1. Survei Pendapatan Isi Rumah & Kemudahan Asas 2019, Jabatan Statistik Malaysia
  2. Survei Pendapatan Isi Rumah & Kemudahan Asas 2019, Jabatan Statistik Malaysia
  3. Peratus pendapatan seseorang penyewa terbeban dengan kos meningkat kepada 45% jika dicampur dengan kos pengangkutan.

Mencari Ruang Sewa, Bahagian 2

Penyewaan telah menjadi satu-satunya pilihan perumahan yang munasabah untuk ramai rakyat Malaysia yang muda dan berpendapatan rendah. Namun pasaran sewa Malaysia dibelenggu dengan kekurangan ketelusan dan perlindungan. Kami melihat pendekatan dasar global yang boleh mewujudkan kehidupan penyewaan yang lebih baik untuk rakyat Malaysia.

Dalam Bahagian 1 siri penyelidikan ini, kami menggariskan tumpuan dasar kerajaan-kerajaan Malaysia terdahulu yang sering menekankan pemilikan rumah, walaupun terdapat sebahagian besar ‘isi rumah penyewa tersembunyi’, atau isi rumah yang tidak memiliki rumah sendiri, khususnya di kawasan Lembah Klang.

Peratusan isi rumah penyewa mungkin meningkat dalam masa terdekat. Tinjauan baru-baru ini oleh PropertyGuru mendapati terdapat peningkatan yang ketara dalam Indeks Permintaan Sewa, yang menunjukkan bahawa ramai pencari rumah kini memilih untuk menyewa.

Walaupun permintaan untuk unit sewa semakin meningkat, kerajaan Malaysia masih mengutamakan dasar untuk menggalakkan pemilikan rumah, termasuklah ikrar “Satu Keluarga Satu Rumah” oleh mantan Perdana Menteri sebelum ini, Dato’ Sri Ismail Sabri Yaakob. Beliau juga menggesa Bank Negara Malaysia mengkaji semula model pembiayaan bagi memudahkan pemilikan rumah dalam kalangan isi rumah B40 dan M40.

Berbanding dengan pemilikan rumah, kerajaan kurang memberi perhatian yang secukupnya terhadap isu-isu berkaitan penyewaan rumah. Ini termasuk mengawal selia pasaran sewa dan menggalakkan penyewaan sebagai pilihan yang lestari dan menarik.

Dalam bahagian ini, kami meneliti dasar pro-penyewaan yang dilaksanakan di negara lain. Tujuannya adalah untuk melihat model atau pilihan dasar yang boleh dipertimbangkan oleh Malaysia untuk menguatkan dan mengembangkan pasaran sewa. Pada hemat kami, tiga prinsip atau tonggak dasar boleh dilaksanakan: menggubal perlindungan penyewa yang lebih kukuh, memberi insentif untuk meningkatkan bekalan unit sewa, dan menerima pakai kaedah penstabilan sewa.

Tonggak 1: Mengukuhkan perlindungan penyewa

Tonggak dasar pertama adalah untuk mengukuhkan perlindungan penyewa. Dewasa ini, para penyewa di Malaysia masih berdepan perlindungan yang tidak mencukupi, terutamanya dalam dua perkara.

Pertama ialah jaminan kedudukan ataupun jaminan tempoh penyewaan. Pada masa ini, jaminan kedudukan di Malaysia hanya bertahan sepanjang tempoh penyewaan, yang paling lama biasanya berlanjutan sehingga dua atau tiga tahun. Selepas tamat tempoh penyewaan, tuan rumah berhak untuk tidak memperbaharui perjanjian tanpa mengira situasi atau kehendak penyewa.

Di negara-negara yang ‘mesra penyewa’ seperti Perancis, penyewa menikmati lebih jaminan kedudukan. Perjanjian penyewaan bertahan untuk tempoh yang lebih lama – sekurang-kurangnya tiga tahun untuk hartanah milik individu dan enam tahun untuk hartanah milik institusi (yang belum berperabot). Perjanjian jangka pendek hanya dibenarkan jika pemilik mempunyai sebab peribadi yang munasabah untuk menduduki semula rumah tersebut (untuk persaraan, menempatkan ahli keluarga, dsb.) Walaupun unit rumah berperabot lengkap boleh disewakan dalam kontrak setahun, perjanjian itu diperbaharui secara automatik melainkan mana-mana pihak memberi notis penamatan.Penyewa di Malaysia juga terdedah kepada risiko pengusiran sekiranya berlaku perubahan dalam pemilikan harta yang disewa. Jika pemilik baru enggan mematuhi perjanjian penyewaan sedia ada, maka penyewa mungkin mengalami pengusiran secara paksa.

Walaupun terdapat beberapa undang-undang untuk melindungi penyewa daripada pengusiran yang tidak adil – seperti Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik yang menetapkan supaya perintah mahkamah diperoleh sebelum tuan rumah boleh mengusir penyewa sedia ada – jaminan kedudukan di Malaysia masih kurang berbanding piawaian di beberapa negara maju.

Tuan rumah di Perancis hanya dibenarkan untuk mengusir penyewa dalam keadaan tertentu, contohnya jika penyewa menyalahgunakan hak mereka atau jika tuan tanah ingin mendiami semula secara fizikal di dalam rumah tersebut. Walaupun begitu, tuan rumah mesti memberikan notis enam bulan sebelum mengarahkan penyewa untuk berpindah. Jaminan yang serupa tidak ada di Malaysia.

Pemindahan pemilikan juga bukan alasan yang mencukupi untuk tuan rumah di Perancis mengusir penyewa. Walaupun sekiranya tuan rumah atau pemilik ingin menjual harta mereka, penyewa di Perancis masih menikmati tahap perlindungan yang baik. Jika pemilik ingin menjual hartanah tersebut, keutamaan hak untuk membeli mesti diberikan kepada penyewa terlebih dahulu. Tuan rumah juga mesti memberikan notis minimum enam bulan kepada penyewa.

Secara umumnya, proses untuk menamatkan penyewaan juga tidak boleh dilakukan sewenang-wenangnya. Dalam kebanyakan kes, penamatan penyewaan memerlukan notis sekurang-kurangnya enam bulan, dan hanya berkuat kuasa selepas kontrak penyewaan tamat. Klausa tempoh notis penamatan dua bulan boleh disertakan dalam kontrak penyewaan tetapi hanya boleh dilaksanakan jika penyewa gagal membayar sewa, atau gagal mendapatkan insurans rumah. Tambahan pula, di bawah peraturan la trêve hivernale (gencatan musim sejuk), pengusiran dilarang semasa musim sejuk.

Jerman juga menyediakan jaminan kedudukan yang lebih tinggi berbanding dengan Malaysia. Tuan rumah di Jerman hanya boleh memberikan notis penamatan di bawah syarat yang ketat seperti jika terdapat pelanggaran kontrak yang nyata, jika tuan rumah ingin menduduki premis itu, atau jika tuan rumah mempunyai alasan yang wajar untuk menggunakan premis itu dengan lebih baik. Walaupun begitu, penyewa mempunyai hak untuk membantah notis penamatan sekiranya penamatan itu menyebabkan kesukaran kepada penyewa atau keluarganya. Notis penamatan juga mesti diberikan antara tiga hingga sembilan bulan lebih awal bergantung pada jumlah tempoh penyewaan.

Isu kedua ialah pengendalian deposit jaminan. Di Malaysia, deposit jaminan biasanya dibayar oleh penyewa dan dipegang oleh tuan rumah sehingga tamat penyewaan. Ia bertujuan menjadi jaminan bahawa penyewa akan memelihara dan mengekalkan keadaan harta yang disewa dalam keadaan baik. Kegagalan berbuat demikian membolehkan tuan rumah memotong atau menahan deposit untuk kerja pembaikan.

Walau bagaimanapun, terdapat risiko pertikaian di mana penyewa mendakwa bahawa deposit jaminan mereka dipotong atau ditahan secara tidak adil oleh tuan rumah. Apabila konflik antara penyewa dan tuan rumah sebegitu timbul berhubung deposit jaminan, tidak ada mekanisme untuk menyelesaikan pertikaian itu kecuali dengan pergi ke mahkamah, yang boleh menjadi proses yang mahal kepada kedua-dua pihak.1

Terdapat cara yang lebih baik untuk menyelesaikan konflik penyewa-tuan rumah ini. Negeri Victoria di Australia telah mewujudkan proses pengantaraan yang diinstitusikan dalam kes konflik penyewa-tuan rumah untuk menyelesaikan isu-isu berkenaan hal penyewaan seperti pengusiran dan tuntutan deposit jaminan. Tribunal Sivil dan Pentadbiran Victoria (VCAT) juga mengadili tuntutan dan membuat keputusan dengan lebih cepat berbanding mahkamah formal. Ini membolehkan penyewa mendapat perlindungan undang-undang segera sekiranya berlaku layanan tidak adil oleh tuan rumah mereka.

Mereka juga membentuk badan pihak ketiga yang neutral, Pihak Berkuasa Bon Penyewaan Sewa (RTBA), untuk mengambil alih tanggungjawab menguruskan deposit jaminan penyewa daripada tuan rumah. RTBA akan menerima deposit pada permulaan tempoh penyewaan, dan mengembalikan jumlah penuh kepada penyewa pada akhir penyewaan. Jika tuan rumah ingin mempertikaikan jumlah yang dipulangkan – mungkin disebabkan oleh kerosakan yang disebabkan oleh penyewa – tuan rumah boleh memfailkan petisyen kepada VCAT untuk menuntutnya.

Kini terdapat kesedaran tentang perlunya sebuah undang-undang khusus mengenai penyewaan. Awal tahun ini, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan mengumumkan komitmennya untuk membentangkan Akta Penyewaan Kediaman (RTA) pada tahun 2022. Dokumen awal yang ditunjukkan semasa peringkat perundingan awam menunjukkan bahawa cadangan RTA akan mengandungi beberapa peruntukan untuk perlindungan penyewa yang lebih kukuh.

Susulan pengumuman itu, Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan (REHDA) menolak cadangan RTA dan sebaliknya berhujah supaya ia hanya dihadkan kepada unit sewa di bawah RM750 sebulan.

Kami di The Centre mengakui kebimbangan yang ditimbulkan oleh REHDA yang memperjuangkan hak dan keutamaan tuan rumah persendirian untuk menguruskan harta sewa mereka tanpa campur tangan kerajaan. Walau bagaimanapun, mengehadkan RTA kepada sewa di bawah RM 750 sebulan akan mengurangkan liputan dan keberkesanan akta tersebut. Kami percaya bahawa rangka kerja undang-undang yang jelas untuk mengawal selia hak penyewaan harus wujud dan boleh digunakan di seluruh pasaran sewa.

Kewujudan RTA akan memudahkan proses untuk menyelesaikan pertikaian antara penyewa dan tuan rumah, terutama dalam dua isu yang dibangkitkan tadi, iaitu jaminan kedudukan dan pengendalian deposit jaminan. Kami juga mengesyorkan agar RTA meningkatkan lagi perlindungan penyewaan dengan menubuhkan pangkalan data penyewa dan tuan rumah. Jika adanya pangkalan data sedemikian, penyewa berpotensi mendapat manfaat untuk mengetahui tentang tuan-tuan rumah yang “bermasalah” sebelum memuktamadkan perjanjian sewa. Ini mungkin termasuk tuan rumah yang dilaporkan telah menyalahgunakan hak mereka seperti mengamalkan diskriminasi atau memotong deposit jaminan penyewa mereka secara tidak adil.

Begitu juga, tuan rumah boleh memanfaatkan pangkalan data itu untuk menapis “penyewa buruk” iaitu mereka yang secara konsisten lewat atau gagal membayar sewa, telah menyebabkan kerosakan harta benda yang besar, atau telah melakukan perbuatan jenayah dalam unit sewa mereka. Kewujudan pangkalan data sedemikian memberi perlindungan yang lebih besar untuk penyewa dan tuan rumah, justeru menguatkan pasaran sewa tempatan.

Tonggak 2: Meningkatkan bekalan sewa

Tonggak kedua ialah meningkatkan pasaran sewa dengan memberi insentif untuk meningkatkan bekalan rumah sewa.

Kerajaan Malaysia telah menyediakan insentif cukai sebagai langkah untuk menggalakkan pasaran sewa swasta, walaupun insentif tersebut menyasarkan tuan rumah individu. Sebagai contoh, tuan rumah di Malaysia boleh memotong kos berkaitan sewa daripada pendapatan sewa yang boleh dikenakan cukai. Ini termasuklah faedah gadai janji atas pinjaman, kos penyelenggaraan/pembaikan, insurans kebakaran/pecah rumah, cukai taksiran dan cukai tanah, yuran kutipan sewa, dan perbelanjaan mencari penyewa baharu. Malah pada tahun 2018, tuan rumah berkelayakan mendapat pengecualian cukai 50% ke atas pendapatan sewa mereka.

Untuk meningkatkan lagi bekalan unit sewa, terdapat ruang untuk inovasi di sini. Sebagai contoh, insentif cukai untuk pemilik institusi hartanah sewa seperti syarikat swasta, perusahaan sosial, persatuan perumahan dan amanah hartanah boleh dipertimbangkan.Kerajaan Amerika Syarikat telah menggalakkan pembangunan rumah sewa mampu milik oleh entiti swasta selama hampir 40 tahun melalui skim yang dikenali sebagai Kredit Cukai Perumahan Berpendapatan Rendah (LIHTC). Di bawah skim ini, kerajaan persekutuan AS memberi kredit cukai kepada pemaju atau pelabur untuk membina projek rumah sewa mampu milik bagi penyewa berpendapatan rendah dan sederhana.

Untuk layak, kadar sewa mestilah di bawah ambang “mampu milik”2, dan peratusan tertentu projek perumahan tersebut mestilah pada harga yang berpatutan.

LIHTC dianggarkan telah membantu pembinaan atau pemulihan 3 juta unit rumah sewa sejak penubuhannya, dan merupakan sumber terbesar pembiayaan perumahan mampu milik di AS.

Selain daripada firma swasta, insentif cukai boleh diperluaskan kepada penyedia perumahan sosial untuk menampung golongan yang kurang bernasib baik atau berkeperluan khas seperti keluarga berpendapatan rendah, golongan minoriti, warga emas dan pelajar. Di England, persatuan perumahan telah membina satu perempat daripada rumah baru di negara itu dan dianggarkan menempatkan enam juta orang. Memandangkan mereka banyak menyumbang kepada penyediaan rumah sewa mampu milik3, persatuan ini dan anak syarikat mereka dikecualikan daripada cukai pemaju hartanah kediaman yang diperkenalkan di UK tahun lepas.4

Insentif cukai seperti yang dinyatakan di atas boleh diambil sebagai garis panduan untuk merangsang pelbagai entiti di Malaysia untuk menyediakan lebih banyak unit rumah sewa – misalnya entiti seperti syarikat berkaitan kerajaan (GLC), firma swasta, perusahaan sosial, wakaf, dan pihak berkuasa zakat.

Sebagai alternatif, entiti sedemikian juga mungkin digalakkan untuk menukar premis kosong dan tidak terjual sedia ada kepada rumah sewa. Penukaran premis kosong kepada rumah sewa menjadi trend di AS berikutan peningkatan populariti kerja dari rumah dan hibrid berikutan pandemik Covid-19.5 Penyelesaian ini mungkin boleh diguna pakai di Malaysia di mana kadar penghunian di pejabat dan ruang komersil dilaporkan menurun. Kadar penghunian dalam kedua-dua kategori ini menurun daripada 83.3% dan 81.3% pada 2017 kepada 78.3% dan 76.3% pada 2021.Insentif penukaran kepada unit sewa kediaman bukan sahaja meningkatkan bekalan rumah sewa, tetapi juga mengurangkan kuantiti unit tidak terjual dan kosong dalam pasaran hartanah Malaysia. Walaupun insentif cukai boleh menjadi pemudah cara yang baik, faktor lain juga perlu diambil kira untuk strategi penukaran ini berfungsi, seperti akses yang lebih mudah kepada pembiayaan pendahuluan, undang-undang pengezonan semula yang sesuai, lokasi yang menarik dan pelan lantai.

Tonggak 3: Mengamalkan kaedah penstabilan sewa

Tonggak ketiga melibatkan penstabilan kenaikan kadar sewa untuk memberikan sedikit kepastian untuk penyewa jangka panjang dan mengurangkan risiko kesukaran akibat kenaikan sewa secara mendadak.

Data global menunjukkan bahawa kadar sewa telah meningkat dengan pesat terutamanya selepas penularan wabak Covid-19. Bandar-bandar di seluruh AS telah melaporkan kenaikan drastik dalam kadar sewa dengan kenaikan sewa di sesetengah bandar – seperti New York, Austin dan Miami – melebihi 30% dalam setahun. Trend ini juga berlaku di Singapura di mana kadar sewa juga meningkat, mencecah paras tertinggi dalam tempoh tujuh tahun pada 2022.

Kerajaan boleh saja campur tangan dalam pasaran sewa tanpa perlu menggunakan kawalan sewa yang masih menjadi kontroversi.6 Terdapat cara lain untuk menyediakan kestabilan sewa dan kenaikan secara sederhana, iaitu melalui penanda aras atau tambatan.

Sesetengah negara Eropah mempunyai dasar sedemikian. Tuan rumah di Jerman, misalnya, tidak dibenarkan menaikkan sewa dalam tempoh 12 bulan pertama penyewaan, dan hanya dibenarkan untuk menaikkan kadar sewa sebanyak maksimum 15%-20% dalam tempoh tiga tahun.

Tambahan pula, tuan rumah dilarang – secara undang-undang – menaikkan sewa secara sewenang-wenangnya. Jika penyewa merasakan bahawa kenaikan sewa adalah tidak munasabah, maka penyewa boleh mempertikaikannya dengan merujuk kepada persatuan penyewa tempatan yang boleh memberi bantuan dalam bentuk bayaran guaman dan statistik sewa. Jika tuan rumah gagal untuk membukti atau menjelas kewajaran kenaikan sewa tersebut, penyewa berhak menolak kadar sewa yang baru.

Sebagai alternatif, kerajaan boleh juga menambat kenaikan kadar sewa kepada penanda aras yang wajar, seperti indeks harga pengguna (CPI). Ini dapat diperhatikan di Perancis di mana sebarang kenaikan sewa mesti dirujuk kepada Indeks Rujukan Sewa (IRL). IRL dikira setiap suku tahun berdasarkan perubahan tahun ke tahun dalam harga pengguna (tidak termasuk tembakau dan sewa), dan memberikan petunjuk kebolehramalan kepada penyewa serta tuan rumah.

Tuan rumah di Perancis boleh menaikkan sewa hanya sekali setahun, dan hanya jika klausa sedemikian dimasukkan dalam perjanjian penyewaan. Jika ia tidak disertakan, maka sebarang kenaikan sewa hendaklah menunggu sehingga tempoh penyewaan tamat.

Syarat yang diperlukan untuk mekanisme penstabilan sewa berfungsi secara efektif ialah ketelusan dan ketersediaan data penyewaan, yang kini kurang di Malaysia. Kami menggesa kerajaan supaya menerbitkan indeks sewa yang menjejaki perkembangan  kadar sewa berdasarkan lokasi dan jenis kediaman – seperti yang terdapat di negara-negara lain seperti Singapura.Negara kota itu, melalui indeks penyewaannya, telah menyaksikan kadar sewa persendirian di sana mencapai paras tertinggi baharu sepanjang masa pada Mei 2022, berikutan kenaikan 16 bulan berturut-turut. Melalui indeks sedemikian, kerajaan Malaysia akan dapat mengenal pasti kawasan yang mempunyai pasaran sewa yang ‘panas’ dan melaksanakan langkah bertenang (cooling off) atau program bantuan sewa untuk membantu penyewa yang terbeban dari segi kewangan.


Memandangkan hutang isi rumah sedang meningkat dan harga rumah kekal tidak mampu dimiliki oleh kebanyakan rakyat Malaysia, permintaan untuk unit sewa telah meningkat sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Ini memerlukan perhatian dasar, kerana ia amat penting untuk isi rumah berpendapatan rendah di kawasan bandar. Bagi kumpulan ini, menyewa adalah pilihan yang lebih praktikal, jika bukan satu-satunya pilihan yang ada, mungkin untuk tempoh masa yang panjang.

Tatkala kerajaan terus mempromosikan pemilikan rumah, ia juga harus memperkasakan pasaran sewa dan menjadikan penyewaan lebih baik untuk rakyat Malaysia. Dalam bahagian ini, kami menganjurkan tiga tonggak dasar untuk menangani kebimbangan sedia ada yang melanda pasaran sewa: menggubal undang-undang perlindungan penyewa yang lebih kukuh, menyediakan insentif untuk meningkatkan bekalan unit sewa, dan memperkenalkan mekanisme penstabilan kadar sewa.

Dalam bahagian ketiga siri ini nanti, kami akan membentangkan hasil tinjauan yang komprehensif mengenai norma, risiko dan persepsi penyewaan untuk lebih memahami kebimbangan yang dihadapi oleh penyewa. Nantikan.

  1. Sebarang pertikaian berkaitan penyewaan sedang diadili di mahkamah mengikut Akta Kontrak 1950, Akta Undang-undang Sivil 1956, Akta Distres 1951, Akta Relief Spesifik 1950 dan Common Law.
  2. Di bawah LIHTC, sebuah unit dianggap mampu milik jika penyewa membelanjakan tidak lebih daripada 30 peratus daripada pendapatan kasar bulanan mereka (dilaraskan) untuk kos perumahan, iaitu sewa ditambah utiliti.
  3. Rumah sewa mampu milik biasanya disewakan pada 80% daripada sewa pasaran tempatan manakala rumah sewa sosial pada 50% daripada sewa pasaran tempatan.
  4. Persatuan perumahan di England telah membina satu perempat daripada rumah baharu di negara tersebut dan dianggarkan menempatkan enam juta orang. Pada masa lalu, persatuan ini banyak bergantung pada pembiayaan awam untuk membina rumah sosial – 419,000 rumah baru dibina dari tahun 1990 hingga 2010. Selepas pembiayaan awam dikurangkan dengan ketara pada 2010, persatuan ini mencari dana dan kekal lestari dengan membangunkan rumah untuk dijual dan disewa, dan melabur semula hasil untuk membina lebih banyak rumah sosial. Melalui strategi ini, 20,000 rumah sewa sosial dan 77,000 rumah sewa mampu milik telah dibina dari 2015 hingga 2019.
  5. Pada tahun 2021 sahaja, RentCafe mengira bahawa  sebanyak 20,100 unit telah ditukar menjadi pangsapuri, sekali gus memecah rekod dan merupakan dua kali ganda jumlah tahun sebelumnya. Kira-kira 52,000 penukaran telah dirancang untuk 2022 dan seterusnya. Kebanyakan unit yang ditukar pada asalnya adalah bangunan pejabat.
  6. Pada tahun 2021 sahaja, RentCafe mengira bahawa  sebanyak 20,100 unit telah ditukar menjadi pangsapuri, sekali gus memecah rekod dan merupakan dua kali ganda jumlah tahun sebelumnya. Kira-kira 52,000 penukaran telah dirancang untuk 2022 dan seterusnya. Kebanyakan unit yang ditukar pada asalnya adalah bangunan pejabat.

Kerajaan perpaduan harus mempedulikan golongan penyewa

Dasar perumahan Malaysia sudah lama menekankan pemilikan rumah berbanding penyewaan. Pelbagai skim telah diperkenalkan oleh kerajaan persekutuan dan juga negeri dalam beberapa tahun kebelakangan ini untuk memudahkan pembelian rumah. 

Berbeza pula sikap dan prioriti pembuat dasar terhadap golongan penyewa dan pasaran rumah sewa. Sementara bermacam-macam insentif ditawarkan untuk membantu pembeli dan pemaju rumah selama ini, hampir tiada insentif berskala besar yang telah ditawarkan untuk memanfaatkan golongan penyewa atau memperkasakan pasaran rumah sewa. 

Walaupun sebelum ini Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan telah berkali-kali mencadangkan pembentangan sebuah Akta Kediaman Sewa, masih tiada lagi perkembangan mahupun ketetapan mengenai kandungan dan garis masanya sehingga kini. 

Walhal jumlah penyewa terutamanya di Lembah Klang bukanlah sedikit. Data daripada Jabatan Statistik pada tahun 2019 menunjukkan kira-kira separuh penduduk B40 dan M40 di Kuala Lumpur dan Selangor memiliki rumah sendiri. Ini menunjukkan bahawa ramai B40 dan M40 yang menyewa rumah, selain dari tinggal bersama keluarga mereka.

Lebih membimbangkan, terdapat indikasi bahawa bilangan mereka telah dan akan bertambah secara mendadak. Indeks permintaan rumah sewa PropertyGuru antaranya melaporkan peningkatan sebanyak 96.83% pada suku ketiga 2022 berbanding tahun sebelumnya. 

Tawaran-tawaran untuk PRU15

Manifesto-manifesto pilihanraya umum ke-15 (PRU15) memberi indikasi terdapat peralihan perhatian dasar terhadap golongan penyewa. Pakatan Harapan misalnya telah berjanji untuk mewujudkan tribunal perumahan untuk golongan penyewa manakala Perikatan Nasional merancang untuk menukar kuarters kerajaan yang tidak berpenghuni menjadi rumah sewa. 

Kedua-dua gabungan ini berserta Barisan Nasional juga berhasrat untuk memperbanyak rumah mampu sewa dan skim sewa-untuk-beli bagi menyantuni golongan yang tidak mampu atau tidak ingin memiliki rumah sendiri. 

Ini merupakan tanda yang memberangsangkan dalam usaha untuk menjaga hak dan kepentingan penyewa. Namun, ia masih boleh ditambahbaik. Berikut adalah beberapa perkara penting yang kerajaan perpaduan yang baru dibentuk minggu lepas harus tekankan untuk memperbaik kebajikan penyewa dan memperkasakan pasaran rumah sewa di Malaysia. 

Isu-isu genting

Golongan penyewa berdepan dengan dua ancaman besar dalam pasaran rumah sewa. Pertama, kemampuan kewangan. Jika kadar sewa meningkat disebabkan permintaan naik, mampukah penyewa membayar sewa? Tambahan pula, badan-badan pemikir antarabangsa meramalkan persekitaran ekonomi agak suram pada tahun hadapan. Sementara itu, kadar inflasi dan faedah masih dijangka akan kekal tinggi buat masa terdekat. 

Menurut para pengkaji, kadar sewa dianggap berpatutan jika ia tidak lebih daripada 30% pendapatan sesebuah isi rumah, atau 45% jika dicampur dengan kos pengangkutan. Peningkatan kadar faedah, yang dijangka akan terus berlaku sehingga tahun hadapan, tentunya akan meningkatkan kos sewa-beli kenderaan. Hal ini meletakkan penyewa rumah berpendapatan rendah dalam risiko tinggi. 

Kajian The Centre, misalnya, menunjukkan bahawa 42% isi rumah penyewa berpendapatan kurang RM2,700 menggunakan lebih daripada 30% pendapatan mereka untuk membayar sewa – satu kadar yang membebankan menurut pakar penyelidik. 48% daripada golongan ini juga melaporkan mereka lambat membayar sewa sekurang-kurangnya sekali setahun. Maka, kerajaan wajar melakukan sesuatu untuk meringankan beban mereka.

Isu kedua ialah tahap perlindungan penyewa yang lemah. Disebabkan tidak wujud sebuah akta khusus untuk penyewaan rumah, penyewa terdedah kepada risiko-risiko seperti hilang deposit jaminan, eksploitasi, diskriminasi atau pengusiran tanpa sebab.

Hak penyewa yang kabur meletakkan lebih banyak kuasa dalam tangan tuan rumah – dia mempunyai kata putus dalam menentukan pemulangan penuh deposit jaminan, dalam menolak permohonan bakal penyewa, dalam meningkatkan kadar sewa, dan dalam menamatkan perjanjian penyewaan. Penyewa teraniaya yang ingin mendapatkan keadilan perlu melalui sistem kehakiman formal, yang memakan kos kewangan dan masa yang tinggi. Kaedah ini tidak praktikal bagi ramai penyewa, terutama yang berpendapatan rendah. 

Berikutan kedua-dua isu ini, kami sarankan kerajaan menekankan langkah-langkah yang dapat meningkatkan perlindungan golongan penyewa.

Dasar-dasar untuk melindungi penyewa

Kerajaan perlu mempercepat penggubalan sebuah rangka undang-undang yang menetapkan hak penyewa secara jelas. Langkah sebegini bukanlah perkara yang luar biasa. Di Victoria, Australia misalnya, undang-undang baru telah diperkenalkan yang menjelaskan hak penyewa untuk menjalankan pengubahsuaian tidak permanen, menyimpan haiwan peliharaan, dan lain-lain. 

Undang-undang ini juga dapat memberi ketenteraman kepada penyewa daripada diusir tanpa sebab. Bagi pihak tuan rumah pula, proses pengusiran penyewa boleh diselaraskan sekiranya wujud masalah seperti tunggakan sewa yang melampau atau kegiatan-kegiatan haram di rumah sewa.

Kerajaan juga patut menubuhkan sebuah tribunal untuk meleraikan pertelingkahan antara penyewa dan tuan rumah dengan mudah dan murah. Penubuhan sebuah tribunal perumahan sewa sebegini sudah terangkum dalam manifesto PRU15 Pakatan Harapan. 

Melalui tribunal ini, penyewa (atau tuan rumah) tidak perlu lagi membiayai kos guaman yang mahal atau melalui tempoh menunggu yang lama untuk mendapatkan pengadilan jika terdapat pertelingkahan berkaitan urusan penyewaan – seperti pemotongan deposit jaminan, atau penamatan perjanjian tanpa sebab.

Sebuah pangkalan data senarai hitam juga patut diwujudkan untuk mengenalpasti penyewa-penyewa dan tuan-tuan rumah yang bermasalah. Ini akan melindungi kedua-dua belah pihak dari kezaliman dan berpotensi menggalakkan mereka untuk menjadi lebih bertanggungjawab pada masa hadapan.

Mengawal kenaikan kadar sewa

Kerajaan harus mempertimbangkan langkah-langkah untuk memastikan kadar sewa tidak meningkat secara mendadak sewaktu rakyat tertekan dengan kos sara hidup yang tinggi.

Kaedah pertama adalah dengan menambat kenaikan kadar sewa dengan kadar semasa inflasi seperti yang dilakukan di Perancis. Tuan-tuan rumah yang ingin meningkatkan kadar sewa perlu merujuk kepada Rent Reference Index (Indeks Rujukan Sewa, IRL), yang dikemaskini setiap suku tahun berdasarkan harga semasa barangan. 

Sebuah lagi kaedah adalah untuk kerajaan menentukan garis had maksimum yang wajar bagi sebarang kenaikan kadar sewa. Di Jerman, tuan rumah hanya boleh meningkatkan kadar sewa 15%-20% paling banyak dalam jangka tiga tahun.  Bukan itu sahaja, penyewa di negara tersebut juga boleh membawa kes ke persatuan penyewa tempatan jika dia merasakan bahawa peningkatan itu tidak wajar atau tidak adil.  Jikalau tuan rumah tidak boleh memberikan justifikasi yang munasabah, maka penyewa berhak untuk menolak kadar baru itu. 

Langkah-langkah ini penting bukan sahaja untuk mengelakkan eksploitasi terhadap penyewa, tetapi juga untuk memberikan kebolehjangkaan kos dan ketenteraman kepada penyewa yang berhasrat untuk menyewa secara jangka panjang.

Menambah bilangan rumah sewa

Langkah terbaik untuk memastikan harga rumah sewa terkawal pada jangka masa panjang adalah dengan memperbanyak penawaran rumah sewa di pasaran. Ini boleh dicapai dengan menggalakkan pihak swasta – individu mahupun syarikat atau organisasi – untuk membina rumah-rumah khas untuk disewakan kepada umum. Tentunya kerajaan sendiri boleh juga membina perumahan sewa awam bukan sahaja untuk golongan B40, tapi juga golongan M40. Namun, ini memerlukan perbelanjaan fiskal yang besar. 

Manifesto-manifesto PRU15, termasuklah oleh Pakatan Harapan dan Barisan Nasional, gabungan utama dalam kerajaan perpaduan, telah menjanjikan penyediaan lebih banyak rumah mampu sewa terutamanya di kawasan-kawasan bandar. Walaupun ini merupakan langkah yang baik, masih tidak jelas kaedah dan pembiayaannya. Adakah kerajaan akan terbitkan hutang untuk membina rumah-rumah itu? Atau membahagikan kos pembangunan dengan pihak-pihak swasta?

Sebagai alternatif, kerajaan boleh mengubah konsep perumahan PR1MA untuk menawarkan rumah-untuk-disewa dan bukan sahaja rumah-untuk-dibeli. Kerajaan juga boleh menawarkan insentif kepada pihak swasta ataupun syarikat-syarikat berkaitan kerajaan untuk menyediakan rumah-untuk-disewa.

Jika permintaan rumah sewa terus meningkat, maka syarikat-syarikat berpotensi meraih keuntungan dengan menawarkan lebih banyak rumah untuk disewa berbanding untuk dijual. Model perniagaan ini sesuai dijalankan di kala ramai warga Malaysia sukar untuk memperoleh pinjaman rumah akibat pendapatan rendah dan berdepan dengan kekurangan simpanan serta ketidakjaminan pekerjaan jangka panjang. Tanah-tanah wakaf boleh juga dipertimbangkan untuk membina rumah-rumah sewa mampu milik khusus kepada golongan berpendapatan rendah, warga emas, mahasiswa dan lain-lain.

Sebuah lagi cadangan adalah kerajaan atau pihak swasta mengambil alih unit-unit rumah dan komersil yang kosong dan menukar mereka menjadi rumah sewa. Idea ini belum ditawarkan oleh mana-mana gabungan politik di Malaysia, namun cadangan terdekat telah datang daripada tawaran PN untuk menukar kuarters-kuarters kerajaan tidak berpenghuni menjadi rumah sewa.


Data menunjukkan permintaan pengguna buat masa ini telah beralih daripada pembelian kepada penyewaan rumah. Jika trend ini berpanjangan, mana-mana perikatan yang menjadi kerajaan perlu memberikan perhatian kepada keperluan golongan penyewa.

Manifesto-manifesto yang dikeluarkan menjelang PRU15 ada merangkumi beberapa hal penyewaan – seperti menawarkan rumah mampu sewa di kawasan bandar dan untuk golongan belia, menukar unit kosong kuarters kerajaan kepada rumah sewa dan menubuhkan sebuah tribunal perumahan sewa.

Perkembangan-perkembangan ini baik dan memberangsangkan, namun belum mencukupi. Kami berharap bahawa lebih banyak dasar-dasar pro-sewaan rumah diperkenalkan oleh pentadbiran Dato’ Seri Anwar Ibrahim untuk melindungi kebajikan penyewa.

Kerajaan perpaduan juga perlu bertanya pada diri sendiri: adakah negara ingin terus menjual impian pemilikan rumah kepada setiap lapisan masyarakat? 

Mungkin sudah tiba masanya pembuat dasar sedari bahawa tidak semua orang mampu membeli rumah. Atau tidak semua orang patut memiliki rumah lebih-lebih lagi ketika pekerjaan dan pendapatan mereka tidak terjamin buat jangka masa panjang. 

* Sebuah versi artikel ini telah diterbitkan oleh Berita Harian pada 11 Disember 2022. 

Emel pandangan atau cadangan anda ke editorial@centre.my.

Reflections on the leadership we need after GE15 and beyond

The official campaign period for the fifteenth general election (GE15) is in its final days. On Saturday, Malaysians head to the ballot box to decide who will govern the country for the next five years. Over the last couple of weeks, parties and candidates have employed various strategies to reach out to voters, from different social media engagement methods to the good old ceramah rallies.

Public discourse has shifted significantly this time around compared to GE14. While the mood in 2018 was defined by the anger over 1MDB and the desire to get to the bottom of the scandal, GE15 is an arena in which the political and policy needs are to address the lingering health and economic effects of COVID-19 as well as the rapidly emerging global problem of inflation and climate change.

In that spirit, in the earlier days of the campaigning period, candidates focused on offering solutions to the current everyday problems faced by Malaysians. In addition to reminding their constituencies of promises made by party/coalition manifestos, most, if not all candidates, parliament or DUN, designed pledges that are specific to the communities they wish to serve, with promises ranging from rejuvenating local economies to providing local job opportunities to directly assisting disadvantaged groups in their constituencies.

This manifesto-focused campaigning strategy is a positive development towards strengthening a policy-driven political environment in the country. However, as the campaign period gathered momentum, it has been overshadowed by an increasing focus on the identity of Malaysia’s next prime minister. And as we now prepare to draw the curtains on the campaigns, it has pretty much become the centre-stage issue, used by party leaders to galvanise their support bases and court the votes of fence-sitters. 

This is not unexpected given the high stakes involved in the election. But it would be better if the candidates accompanied this with clear vision and solutions for the country for the coming challenging years ahead.

Why? Because what the country needs to avoid, after all the political, health, and economic upheavals that it has gone through in the last few years, is a dearth in leadership. Whoever wins the election will be presiding over difficult social and economic environments, addressing which requires not only immediate measures, but also ideas to mitigate their effects in the long term.

We have of course witnessed the emergence of a number of different ‘visions’ before, the brainchilds of respective former leaders who coined them. But the visions also died along with the departure of those personalities from the country’s political arena. What we will need after GE15 are visions that are translated into concrete action plans as well as implemented programmes – and visions that will survive the political careers of prime ministers or any politicians.

The leadership and the ideas need not only be visionary but also pragmatic and are translatable into concrete actions plans as well as implemented programmes. And given the fragmented nature of Malaysian politics, they will need to survive the personal careers of the leaders, which means having input and buy-in from all sides of the country’s political divide. We therefore need leadership that is visionary, pragmatic, and conciliatory.

For us to achieve that, we need to end the “it’s my turn” narrative for the candidacy of the country’s leadership. It should always be the country’s turn, and as Malaysia emerges from the pandemic’s aftermath, the next generation of leaders have to be allowed to come through to help shape the country’s future. Malaysians should be able to look forward to future GEs where the rallying cry is not who shouldn’t be prime minister, but who are the crop of leaders with the best ideas and working style.

* This article first appeared in the Malay Mail on 17 November 2022.

Email us your views or suggestions at editorial@centre.my

#GE15: Three social protection policy directions every party manifesto should have

The recently tabled Budget 2023 is now put on hold following the dissolution of parliament as the country gears up for the 15th General Election (GE15). But the RM372.3 billion budget provides us with a glimpse into the state of social protection spending by the government. Slightly more than 10% of the budget (approximately RM42 billion) was proposed for subsidies and social assistance, with the bulk allocated to blanket subsidies for fuels, cooking oils, and other essential goods.

The government is under increasing fiscal pressure to rethink its social protection strategy. Alternative policy measures suggested by experts include better-targeted subsidies, increased cash transfer amounts, and a universal basic income scheme. A few months before Budget tabling, Caretaker Finance Minister Tengku Datuk Seri Zafrul Abdul Aziz had indicated that the government plans to shift from blanket assistance to targeted schemes. And Budget 2023 did see some increase in the quantum of targeted assistance for vulnerable groups such as low-income families, unemployed youths, farmers, fishermen, and gig workers.

Going by the pronouncements and the proposed Budget by the current government, there appears to be a shift in policy direction towards more targeted assistance though no clear steps towards removing blanket subsidies as yet. Will this direction also be taken up by other parties in their GE15 manifestos? What should be the policy direction on social protection moving forward?

Based on our analysis of social protection spending, there are three directions that aspiring policymakers and those who seek public office should offer to improve our social protection strategy.

Direction 1: Prioritise effectiveness

The government’s spending on subsidies and social assistance has almost doubled from RM23 billion in 2013 to RM42 billion in 2023. However, a significant proportion of this spending has gone to blanket fuel subsidies which disproportionately benefit the wealthy. Caretaker finance Minister Tengku Datuk Seri Zafrul Abdul Aziz previously told the Parliament that for every RM1 of fuel subsidy, 53 cents benefited the T20 – hardly effective nor efficient as a form of social assistance for low-income group.

By focusing on improving the effectiveness of assistance-related allocations, the country’s social protection strategy would gradually wean off blanket subsidies. Based on 2022 data, moving from blanket fuel to targeted fuel subsidies could save up to RM20 billion or 53% of RM37.7 billion which was spent on fuel subsidies benefiting T20 households. The savings could increase the fiscal opportunities to implement more direct policy measures for social protection such as cash transfers.

There is a growing body of literature showing that cash transfers are a more scalable and effective poverty alleviation strategy than daily essentials subsidies for developing countries like Malaysia. Contrary to popular belief, direct cash transfers do not make people spend more on temptation goods like alcohol and cigarettes nor change whether or how they work. Instead, numerous studies have consistently shown the positive impacts of cash transfers on recipients’ education, health, income and more.

Direction 2: From fragmentation to integration

The billions of ringgits pumped into consumption subsidies, social assistance and many more are part of a massive and complicated social protection system. As of October 2022, there are 17 ministries and agencies overseeing 167 social assistance schemes compared to 95 initiatives in 2012. The same problem is also observed in Malaysia’s skills development system, where skills courses and targeted schemes are spread across multiple ministries, agencies, and state governments.

This fragmented social protection system has caused a two-fold impact. Firstly, this incurs additional costs for managing multiple databases, targeting beneficiaries, and operating and maintaining different schemes. Secondly, it also restricts policymakers from having a cohesive view of all recipients to calibrate with each other in analysing programme effectiveness, identifying coverage gaps, and improving the protection for recipients.

Currently, the government is working to address this by forming the Social Protection Council (MySPC). Early this year, MySPC launched the Social Protection Database (PDPS) compiling recipient profiles from all federal government social protection schemes in March this year.

While we commend the effort to centralise different databases into a primary reference for social protection, we should also improve the service delivery of our social protection system by creating a single national social protection institution and a unified registry. It will allow for a clear and strong policy mandate to the national social protection institution to improve our welfare policies’ coordination, design and alignment. This has been proposed by Bank Negara Malaysia (BNM), as well as eminent sociologist, Emeritus Professor Abdul Rahman Embong.

An option is to have the Social Security Organisation (SOCSO) be transformed into a national social protection institution that acts as a custodian to a unified social protection registry. Having a one-stop centre, where everyone can check their eligibility, register, and apply for a leaner set of social protection programmes using a single ID (linked to the Tax Identification Number proposed in Budget 2023) will facilitate access to existing and new schemes.

Direction 3: Social protection as a human right, not charity

Pandemic, floods and inflation have highlighted the increasing inadequacy of our social protection system. The current ‘charity’ model for social protection, i.e. targeting the poor and the vulnerable, leaves many Malaysians ill-prepared to anticipate life-cycle risks, income shocks, and major crises.

After four rounds of EPF withdrawals, Malaysia – soon to be an ageing society by 2030 – is facing a retirement crisis lurking on the horizon. At the time of writing, the Department of Statistics Malaysia (DOSM) just reported that Malaysia’s birth rate has hit a 10-year low in 2021, underscoring the need to be prepared for changing demographic needs. We are sorely in need of a new narrative to guide and drive policy reforms in ensuring adequate social protection for all Malaysians as we become an ageing society.

As established by the International Labour Organisation (ILO), policymakers and future legislators should view social protection as a human right and ensure a safety net that catches every Malaysian whenever they fall into poverty and hardships at any point in life. Ultimately, this policy paradigm shift calls for a life-cycle approach to social protection, which had been advocated continuously by BNM, KRI and Social Wellbeing Research Centre (SWRC) in the past. Any election manifesto should combine and strengthen measures on maternity and childcare support, employment protections, career transition programmes, healthcare contributions, and old-age pensions for every major shock from cradle to grave.

As we transition to an ageing nation and in the run-up to GE15, we hope that political parties can move away from exchanging political rhetorics to debating policy ideas that urgently matter. Showcasing an in-depth understanding of, and promoting the ways to reform, our social protection system in their election manifesto will make a compelling case to increase support and confidence in political parties and coalitions who vie to govern Malaysia for, arguably, the next five years in a time riddled with instability and uncertainty.

* This article first appeared in the Malay Mail on 31 October 2022.

Email us your views or suggestions at editorial@centre.my

What Comes After the Mandatory Death Penalty in Post-GE15 Malaysia?

Earlier this month, Dato Sri Dr Wan Junaidi Tuanku Jaafar tabled a series of bills to effectively abolish the mandatory death penalty in Malaysia as part of the government’s effort to reform the criminal justice system. This move came after a long history of public debate regarding its necessity, alongside a substantial list of varying ministerial decisions about its abolition. The abolition seemed to be on track, as the bills reportedly garnered support from prominent stakeholders such as the Home Ministry, the Attorney General Chambers, and the Prison Department.

A proposed amendment among the series of bills is to implement discretionary death penalty with an option of natural life imprisonment, where a person would be subjected to be imprisoned till death for certain offences, including the offence of discharging firearms, offences against the Yang di-Pertuan Agong, offences of terrorism, as well as murder. Notably, an optional punishment for other, relatively less heinous offences such as drug trafficking and attempted murder is life imprisonment instead. 

A Life Sentence Prisoner (Banduan Seumur Hidup) is someone who is sentenced to imprisonment for 20 or 30 years. 
A Natural Life Sentence Prisoner(Banduan Seumur Hayat) is someone who is sentenced to imprisonment with no stipulated release date.

Having natural life imprisonment as a punishment option for heinous crimes, such as murder, may seem reasonable as the next most proportionate measure after abolishing the mandatory death penalty. In fact, for the case of a domestic abuse victim found guilty of murdering her husband in our 2020 study, there was more support for the life sentence (34%) than the discretionary death penalty (23%) among our nationally-represenative sample of respondents. The punishment has also been deliberated by the government since 2018. In the Pakatan Harapan government’s first attempt at abolishing the death penalty, then Law Minister the late Datuk Liew Vui Keong was reported as saying that serious offenders “will not be allowed parole and they will never be able to mingle with the rest of us again.” 

Many disagree with that notion on two main fronts: the impact of natural life imprisonment on those receiving it, as well as the purpose of the criminal justice system itself. Research has shown that imprisonment without the prospect of release subjects prisoners convicted of serious crimes to harsher treatments (e.g. solitary confinement) than those who were convicted for less, but at the same time there is a lack of evidence regarding the possibility of socially reforming those under life imprisonment. This view is echoed by the European Court of Human Rights: in a 2013 ruling, the Court recognised that natural life imprisonment violates human dignity by denying inmates “a faint hope of release.” It would seem that natural life sentences send the message that there is no possibility for an inmate to learn something from his punishment between the time he was sentenced to his eventual death. 

Introducing natural life imprisonment to more offences may also open the door to an increase in prison population. There is, therefore, the question of its impact on not only overcrowding, already a problem afflicting Malaysia’s prisons currently, but also the maintenance of prison conditions. Firstly, the move seems to contradict the government’s recent efforts to ease prison overcrowding; the Offenders Compulsory Attendance (Amendment) Act, for example, was approved earlier this month to allow first-time offenders and those with short-term sentences to serve their punishment through community work and other rehabilitative initiatives such as weekly upskilling programs. Secondly, the move would further strain an ongoing lack of budget allocation for improving living conditions within prisons.  

Beyond these contentions, natural life sentences may exacerbate what some have argued to be a general preference for retribution rather than rehabilitation in sentencing offenders in Malaysia. Local human rights organisation SUARAM noted in their report on prison conditions earlier this year that Malaysia’s criminal justice system continues to prioritise using imprisonment as a primary measure of deterring crime due to a lack of alternative punishment methods. To illustrate this: in the event the tabled bills were to be passed in the past parliamentary sitting, those in vulnerable socioeconomic circumstances, such as the recent case of a teenage girl facing murder charges in Johor after allegedly defending herself against sex without consent, could possibly escape the gallows, but still be faced with a ‘slow death’ from natural life imprisonment. 

Could the proposed bills be reconsidered? It seems like a possibility with the Malaysian public. In the same case of the domestic abuse victim convicted of murder in our study, there was more support for jail term as a proportionate punishment (39%) compared to life sentence (34% as mentioned above). It could also be a possibility with policymakers, as there is intention to form Malaysia’s very own Sentencing Council in the interest of restorative justice and improving consistency in sentencing offences.

With the 15th General Election looming, we call on those seeking to govern the country to consider this question: are natural life sentences the best way forward in a country without the mandatory death penalty? There should be a conversation on the policy consequences and human toll of the proposed bills, as natural life sentences, alongside the discretionary death penalty, may only widen the gap between the public’s collective sense of justice and current sentencing practices at best, and further perpetuate the prevalence of a poor and vulnerable population in Malaysia’s prisons and on death row at worst.

This article was published in the Malay Mail on 28 October 2022.

Email us your views or suggestions at editorial@centre.my.

Setelah pengeluaran KWSP, apakah langkah untuk melindungi persaraan rakyat?

Seperti mana di negara-negara lain, kerajaan Malaysia telah bertungkus-lumus untuk bertindak bagi menangani kegawatan ekonomi yang berpunca daripada penularan wabak COVID-19. Selain daripada beberapa pusingan bantuan tunai langsung dan program-program insentif kewangan, pengeluaran KWSP, yang pada mulanya dilihat sebagai respons sekali sahaja untuk membantu orang ramai mendepani masalah aliran tunai, telah menjadi langkah integral untuk menangani krisis ekonomi tersebut.

Secara keseluruhan, empat pusingan pengeluaran KWSP telah dilaksanakan. Pada setiap pusingan, pakar-pakar – dan juga pihak KWSP sendiri – telah memberi amaran bahawa langkah ini boleh mempercepatkan krisis persaraan di Malaysia. Kebimbangan ini diburukkan lagi oleh kelemahan kerangka keselamatan sosial semasa yang tidak mampu untuk menampung keperluan populasi Malaysia, yang dijangka akan menjadi negara tua dalam masa kurang daripada 9 tahun. 

Persoalannya, apakah cadangan yang boleh pengundi harapkan daripada mereka yang berhasrat untuk mewakili suara rakyat dalam Pilihan Raya Umum Ke-15 yang akan datang untuk menangani krisis tersebut? Apakah idea dasar yang boleh orang ramai jangkakan dalam manifesto parti ataupun calon yang bertanding dalam PRU15 yang dapat menjamin alam persaraan bagi jutaan rakyat Malaysia yang telah kehabisan simpanan hari tua mereka?

Kos Pengeluaran KWSP

Pengeluaran KWSP telah menjadi talian hayat bagi ramai rakyat yang telah mengalami masalah aliran tunai. Namun, langkah untuk membenarkan pengeluaran tersebut merupakan keputusan yang belum pernah berlaku sebelum ini. Ini  akan mencetuskan pelbagai kesan jangka panjang. Bagi tiga pusingan pengeluaran yang pertama, Kementerian Kewangan telah melaporkan bahawa separuh (58%) daripada ahli KWSP di bawah umur 55 tahun telah mengeluarkan wang mereka, yang keseluruhannya berjumlah RM101 billion. Kementerian Kewangan juga mendedahkan bahawa 70% ahli KWSP yang berumur 55 dan ke bawah tidak mempunyai dana yang mencukupi untuk bersara di atas garis kemiskinan. Angka-angka tersebut sudah pasti telah menjadi semakin teruk selepas pelaksanaan pengeluaran pusingan keempat.

Pada peringkat individu, kami menganggarkan bahawa seorang ahli biasa KWSP yang telah mengeluarkan simpanannya pada setiap pusingan (dengan andaian mereka mengeluarkan jumlah maksimum yang dibenarkan pada setiap pusingan) secara kumulatifnya sudah pun mengeluarkan antara RM31,000 ke RM81,000 daripada simpanan mereka (lihat Jadual 1).

Jadual 1: Anggaran pengeluaran KWSP kumulatif setiap ahli 

Untuk perspektif, sehingga Disember 2020, simpanan median ahli-ahli KWSP bawah 55 tahun adalah RM18,785, manakala bagi yang berada di ambang persaraan (kumpulan umur 50-54 tahun), simpanan median mereka adalah RM39,585. Jika kita mengambil anggaran konservatif sekalipun (RM31,000) untuk pengeluaran kumulatif, empat pusingan pengeluaran tersebut telah menghapuskan sekurang-kurangnya 77% simpanan seorang ahli biasa KWSP.

Jika kita andaikan bahawa seorang ahli KWSP memperoleh pendapatan median nasional sebanyak RM2,062 dan menyimpan 10% pendapatan bulanannya, masa yang akan diambil untuk ahli tersebut mengisi kembali simpanan persaraannya ke paras sebelum 2020 adalah 13 tahun. Bagi pekerja yang berpendapatan gaji minimum (RM1,500), masa yang akan diambil adalah 17 tahun. Inilah sebabnya mereka yang berpendapatan rendah adalah golongan yang  paling terjejas: lebih kecil pendapatan, lebih lama anda harus bekerja untuk menambah semula jumlah simpanan yang telah dikeluarkan.

Kekusutan dasar yang serupa juga dialami oleh negara lain

Dasar pengaksesan awal kepada simpanan persaraan untuk menangani kesan COVID bukanlah unik kepada Malaysia sahaja. Beberapa negara lain juga telah melaksanakannya untuk mengatasi kejutan ekonomi yang berpunca daripada pandemik tersebut, termasuklah Australia, Amerika Syarikat, Chile, Peru, Afrika Selatan, dan Portugal.

Meskipun terdapat kelainan dari segi penggubalan dasar pengeluaran awal wang persaraan negara-negara tersebut, kesan buruk akibat langkah tersebut telah diamarankan oleh pengkritik. Kesan-kesan tersebut termasuklah kekurangan jaminan hari tua, penurunan faedah bagi anuiti daripada pelaburan yang dilakukan melalui dana persaraan, dan ketidaksamaan persaraan. Kajian yang telah dijalankan pada 1-2 tahun yang lalu di beberapa negara tersebut, yang menjelaskan akibat daripada pengurangan pramatang simpanan persaraan orang ramai, boleh dijadikan petunjuk bagi isu-isu yang bakal mendatang di Malaysia jika langkah-langkah yang sesuai tidak diambil untuk membendung impak pengeluaran KWSP.

Di Australia, di mana dua pusingan pengeluaran tabung pengambilan (superannuation) sehingga AUS20,000 telah diluluskan oleh Kerajaan Persekutuan pada 2020, sebuah kajian mendapati bahawa pengeluar mengambil masa kurang daripada seminggu untuk mempertimbangkan keputusan mereka dan tidak faham sepenuhnya kesan jangka panjang pilihan mereka. Kesalahannya terletak pada proses pengeluaran yang mudah (sama seperti di Malaysia) yang telah meringankan beban fizikal dan mental dalam membuat keputusan, yang membawa kepada anjakan minda yang besar dari segi pengertian orang ramai tentang akses awal kepada simpanan hari tua – apa yang hampir mustahil sebelum ini sekarang dilihat mendapat restu kerajaan. Jika gelagat pemimpin politik yang telah menggesa dan seterusnya mengambil kredit bagi kelulusan untuk pusingan keempat pengeluaran KWSP yang lalu diambil sebagai kayu pengukur sentimen semasa, para pembuat dasar berdepan dengan cabaran yang besar untuk menangani tanda-tanda penormalan pengeluaran pramatang simpanan hari tua untuk menghadapi krisis ekonomi pada masa hadapan.

Sementara itu, di Chile, di mana tiga pusingan pengeluaran awal wang pencen telah dibenarkan oleh kerajaan, penyelidik menganggarkan bahawa bagi satu keluaran sebanyak 10%, setiap dolar yang dikeluarkan secara pramatang membawa kepada kerugian sebanyak 1.59 dolar dalam bentuk simpanan persaraan masa depan dan mengurangkan faedah pencen bulanan sebanyak 7.26%. Mereka berhujah bahawa akses awal kepada simpanan persaraan meningkatkan ketidakcukupan pendapatan serta ketidaksamaan dalam persaraan, dan bahawa perbelanjaan kerajaan akan perlu ditingkatkan untuk mengatasi kesan-kesan tersebut ke atas para pesara. Di Malaysia, kebimbangan yang serupa juga timbul, bilamana kumpulan B40 dan M40 telah mencatatkan tahap pengeluaran yang lebih tinggi berbanding kumpulan T20. Ini menunjukkan bahawa kesejahteraan kewangan pasca persaraaan kumpulan B40 dan M40 adalah lebih berisiko daripada kumpulan T20.

Keperluan menjangka dan memitigasi krisis persaraan

Melalui iktibar daripada negara-negara lain, kami telah membincangkan di atas beberapa akibat pengeluaran awal KWSP yang mungkin berlaku di Malaysia. Tentu sekali ada lebih banyak, dan kerana itulah kami percaya bahawa sudah tiba masanya untuk suatu perbincangan yang serius diadakan tentang langkah-langkah yang boleh diambil untuk memitigasikan akibat-akibat tersebut. Memandangkan PRU15 sudah hampir tiba, perbincangan ini haruslah dipacu oleh mereka yang berhasrat untuk mentadbir negara ini.

Bagi menyumbang kepada (dan mungkin juga membantu memulakan) wacana ini, kami tawarkan lima cadangan yang luas sebagai santapan fikiran mereka:

Cadangan 1: Penyesuaian kepada tenaga kerja yang semakin tua

Memandangkan kita sedang beralih ke arah menjadi negara tua, pertimbangkan cara yang sesuai untuk menyokong dan memberi insentif kepada pekerja untuk memanjangkan kehidupan bekerja mereka. Antara langkah yang boleh dipertimbangkan termasuklah pengaturan persaraan berperingkat, persaraan fleksibel berbanding persaraan secara kronologikal semata-mata, dan juga kerangka bagi laluan sihat ke arah persaraan. Instrumen-instrumen dasar sebegini bukan hanya perlu memudahkan kehidupan bekerja yang lebih panjang, tetapi harus juga memberi faedah kepada kehidupan persaraan bila tiba masanya.

Cadangan 2: Kukuhkan kerangka perlindungan sosial

Bagi memastikan semua rakyat akan dilindungi daripada kejutan ekonomi di masa hadapan, parti-parti politik perlu mencadangkan langkah-langkah untuk meluaskan perlindungan sosial di Malaysia. Ini memerlukan pelaburan dan perbelanjaan dalam infrastruktur dan perkhidmatan sosial, termasuk khidmat penjagaan, perumahan warga emas, kesihatan, dan sokongan kerjaya untuk membentuk masyarakat mesra usia. Kita juga perlu meluaskan sistem perlindungan bagi mereka yang bekerja sendiri dan dalam kerjaya tidak formal.

Cadangan 3: Pantau impak pengeluaran awal dengan dekat

Parti-parti politik harus mencadangkan mekanisme untuk memantau dan meneliti impak jangka panjang pengurangan simpanan persaraan. Sebagai contoh, kajian tentang sama ada mereka yang mengeluarkan simpanan telah mula untuk mengisi semula akaun persaraan mereka dan pemantauan longitudinal kesejahteraan kewangan ahli-ahli KWSP di bawah jumlah minimum simpanan tertentu patut dijalankan. Kerajaan, melalui Majlis Perlindungan Sosial Malaysia (MySPC), boleh juga berkolaborasi dengan ahli-ahli akademik, badan-badan pemikir, dan golongan penyelidik untuk menjalankan kajian tentang hal ini. Peruntukan dana, geran, dan akses kepada pangkalan data seperti PDPS dan maklumat tentang keahlian KWSP amatlah dialu-alukan untuk mencapai objektif ini.

Cadangan 4: Galakkan agihan simpanan persaraan secara berperingkat

Seiring dengan melindungi simpanan orang ramai daripada digunakan untuk tujuan selain persaraan, parti-parti politik boleh juga mempertimbangkan untuk menyokong agihan simpanan persaraan secara berperingkat. Namun begitu, mekanisme langkah ini haruslah adil kepada semua ahli KWSP. Memandangkan 71% ahli KWSP yang berumur 55-60 tahun telah memilih pengeluaran secara sekaligus ataupun lump-sum setelah bersara dan 50% telah menghabiskan simpanan mereka dalam masa lima tahun, masanya mungkin sudah sesuai untuk menginsentifkan pengeluaran berperingkat.

Cadangan 5: Sokong sistem pencen sosial untuk golongan yang memerlukan

Berbanding KWSP yang merupakan skim simpanan persaraan persendirian yang berasaskan caruman yang ditentukan, pencen sosial adalah faedah kadar rata (sama ada bersasar atau universal) yang dibiayai melalui pendapatan awam. Parti-parti politik boleh menggunakan instrumen ini untuk mengurangkan kadar kemiskinan dan menjamin pendapatan minimum bagi golongan warga emas. Satu cara untuk melaksanakan idea ini di Malaysia adalah melalui perluasan liputan perlindungan skim Bantuan Warga Emas, yang menyediakan bayaran bulanan sebanyak RM500 kepada warga emas yang hidup di bawah garis kemiskinan. Keberkesanan sistem pencen sosial dalam mengurangkan kadar kemiskinan dan meningkatkan tahap kesihatan warga emas dapat dilihat di China, Vietnam, dan Filipina.


Menurut KWSP, hanya 3% ahlinya mampu untuk bersara. Oleh itu, buat masa ini terdapat banyak ketidaktentuan tentang jaminan kewangan jangka panjang alam persaraan rakyat Malaysia. Kefahaman tentang punca-punca asas jurang antara simpanan persaraan dan jaminan persaraan adalah penting untuk menggubal dasar bagi masa hadapan. Kami percaya kefahaman tersebut dan cadangan dasar jangka panjang akan melonjakkan mereka yang bercita-cita untuk dipilih dalam pilihan raya ke barisan hadapan wacana politik Malaysia, di ketika kita membuat persediaan ke arah PRU15.

* Versi asal artikel ini telah diterbitkan dalam Bahasa Inggeris dalam edisi 18 – 24 Julai 2022 The Edge Malaysia Weekly.

Emel pandangan atau cadangan anda ke editorial@centre.my.